Il muro di gomma in condominio

Per muro di gomma intendo l’ insieme dei comportamenti adottati dall’ amministratore al fine di limitare i diritti del singolo condòmino nei suoi confronti e nei confronti del condominio.

Il muro di gomma si evidenzia quando l’ amministratore non risponde al telefono, non tiene conto delle raccomandate ricevute, incarica i fornitori e i tecnici di sua fiducia senza consultare i condòmini, permettendo così che i lavori e i servizi vengano svolti con il minimo impegno e al massimo prezzo di mercato.

Analisi del problema

Questa situazione è la norma per la stragrande maggioranza delle comunità residenziali che abitano in condomìnio.

I condòmini sono, agli occhi di moltissimi amministratori, delle mucche da mungere il più possibile, fino a quando non si raggiungerà il limite di rottura; ossia fino a quando, dopo anni di soprusi e di angherìe, i condòmini riusciranno finalmente ad organizzarsi per cacciare il “cattivo” amministratore, con l’ unico mezzo che consente la legge: ossia incoronando un’ altro amministratore di condominio al suo posto, il quale, nella maggior parte dei casi, adotterà lo stesso metodo del muro di gomma per promuovere i propri interessi ai danni della Comunità Residenziale.

Questa è la situazione paradossale che moltissimi condòmini vivono sulla loro pelle ormai da decenni, e sussiste sostanzialmente per tre motivi:

1) I condòmini hanno soltanto una occasione ogni anno (durante l’ assemblea), per esercitare il loro potere. Invece l’ amministratore ha tutto il resto dell’ anno per imporre le sue scelte di amministrazione senza controlli e senza regole condivise da osservare.

2) L’ amministratore è solo! Invece i condòmini sono spesso molti, divisi e disorganizzati. Pertanto le comunità residenziali non hanno memoria storica, non possono dirigere in modo organizzato le attività di gestione, passano la maggior parte del proprio tempo a litigare per argomenti futili, tralasciando di approfondire le questioni più importanti.

E’ proprio questa condizione di sudditanza che motiva gli amministratori più scaltri, (i quali spesso sono anche i più affermati sul mercato), convincendoli a non prendere l’ incarico in condomìni di piccole dimensioni: Proprio perchè tante persone nello stesso condomìnio significa maggior potere, e minor rischio di essere spodestato dall’ assemblea.

3) In teoria l’ assemblea è sovrana. In pratica decide tutto l’ amministratore. In questa situazione per chi gestisce diventa facile ribaltare i problemi più spinosi sull’ assemblea, evitando così il rischio di affrontarli.

I singoli condòmini che possono avere problemi con il condomìnio si ritrovano in questa dimensione soli e senza alcun aiuto!
L’ unica strada percorribile per loro è affrontare una lunga, incerta e costosa causa civile.

Le tecniche

Moltissimi condòmini hanno subìto le tecniche del muro di gomma da parte del loro amministratore.

Le tecniche più ricorrenti sono le seguenti:

Condòmino scrive una raccomandata A/R all’ amministratore.
L’ amministratore non risponde!

Condòmino telefona all’ amministratore, il quale gli risponde gentilmente e assicura che risponderà presto.

Condòmino scrive nuovamente all’ amministratore, lamentando la non adesione alla prima raccomandata.
L’ amministratore non risponde nuovamente.

Condòmino si reca presso l’ ufficio dell’ amministratore, il quale lo riceve e gli risponde gentilmente dicendo che è opportuno riferire il tutto all’ assemblea, che sarà entro pochi mesi.

Quando arriva l’ assemblea, l’ ordine del giorno predisposto dall’ amministratore non comprende il problema lamentato dal condòmino.

Il condòmino telefona all’ amministratore, il quale gli risponde gentilmente dicendo che si è dimenticato, ma che comunque è possibile parlarne nel punto “varie ed eventuali”.

Arriva la data dell’ assemblea, si discute di tutti i punti all’ ordine del giorno, e arrivano inesorabili le 11,30 di sera; l’ assemblea è stanca e non ha nè la voglia, nè l’ attenzione per risolvere i problemi del condòmino, che si ritrova dopo molti mesi ancora da solo con il suo problema.

Conclusione

E’ importante comprendere che all’ amministratore non conviene impegnarsi per risolvere i problemi che non lo riguardano direttamente, e che potrebbero metterlo in cattiva luce nei confronti della maggioranza.

Questa è la convinzione politica dell’ amministratore, a prescindere dalla effettiva “ragione” che abbia il singolo condòmino.

Dal punto di vista dell’ amministratore un buon silenzio è meglio di qualunque parola che potrebbe essere interpretata a suo danno.

Rimedi

Per superare la situazione che ho esposto, l’ unico modo è creare un sistema alternativo di comunicazione, che consenta alle comunità residenziali di mettere in comune e di ricordare le informazioni amministrative e gestionali, senza che sia necessario recarsi tutte le volte a chiedere il permesso presso l’ ufficio dell’ amministratore.

E’ vitale conquistare sia il potere di comunicare, sia il diritto di affrontare i problemi comuni quando si senta la necessità, e non una volta all’ anno e soltanto quando l’ amministratore concede il permesso.

La Community AziendaCondomìnio si è costituita per dare voce e potere alle Comunità Residenziali, con il fine di promuovere e proporre una funzione integrata di controllo amministrativo e gestionale efficace ed efficiente.