Il cortile porta in causa ciascun proprietario

Il cortile porta in causa ciascun proprietario

Se si deve accertare la natura condominiale o di proprietà esclusiva di un cortile, l’accertamento giudiziale deve avvenire nel contraddittorio tra tutti i condomini.

Questo principio è stato applicato dalla Cassazione nella sentenza 10996 del 9 maggio che, decidendo una controversia sull’accertamento della natura privata o condominiale di un cortile, ha sottolineato l’esigenza di citare in giudizio tutti i condomini potenziali proprietari del cortile perché altrimenti la sentenza non avrebbe potuto avere effetto per tutti.

Il condominio negli edifici è una particolare forma di comunione nella quale coesistono parti di proprietà esclusiva (le unità immobiliari) assieme ad altre in condominio tra tutti (le parti comuni). Queste ultime sono individuate dall’articolo 1117 del Codice civile, che elenca anche il cortile, che svolge la funzione principale di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti.

Ma si tratta di un’indicazione presuntiva perché è possibile dimostrare il contrario, ossia la proprietà privata del bene, se si ha un titolo idoneo (atto di acquisto, regolamento di condominio di natura contrattuale) o se, per le obiettive caratteristiche strutturali, il bene serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte dell’immobile.

Non mancano, quindi, in condominio situazioni non chiare sulla natura di alcuni beni, per l’ubicazione o la destinazione funzionale e l’assenza di titoli o di disposizioni contrattuali a riguardo.

Quando il disaccordo arriva in tribunale è necessario coinvolgere tutti i condomini perché, sostiene la Cassazione, non è applicabile ai rapporti assoluti, come questo, la disciplina dei rapporti obbligatori, secondo cui gli effetti favorevoli di una sentenza pronunciata nei confronti di uno o di alcuni dei diversi componenti dell’obbligazione solidale o indivisibile si comunicano agli altri. Richiamando un orientamento ormai consolidato, la Corte ha ribadito che l’esigenza del litisconsorzio necessario fra tutti i condomini è da rapportare all’opponibilità del giudicato (relativo alla comproprietà dei condomini su un bene o alla proprietà esclusiva di esso) nei confronti dei soli soggetti che hanno partecipato al giudizio, posto che gli altri partecipanti al condominio, rimasti pretermessi, non si potrebbero giovare del giudicato sull’accertamento della natura comune del bene che fa parte dell’edificio condominiale, né restare esclusi dalla proprietà per l’accoglimento della domanda di accertamento della proprietà esclusiva.
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