I contabilizzatori, nuovo problema nel supercondominio

Giuseppe Bordolli scrive—

Il Dlgs 102/2014, che recepisce una direttiva europea, impone a tutti gli edifici condominiali di adottare, entro il termine del 31 dicembre 2016, sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, nonché di ripartire le spese del servizio di riscaldamento e acqua calda centralizzata in conformità a quanto previsto dalla stessa legge, che rimanda alla norma tecnica UNI 10200 recentemente modificata.

La scadenza sopra indicata si avvicina rapidamente ma, in molti caseggiati, il problema dell’approvazione delle opere innovative necessarie per adattare l’impianto centralizzato non è stato ancora risolto.

Spesso, infatti, non si raggiunge la maggioranza necessaria o non si riesce a trovare un’intesa sul nome del progettista o sul preventivo delle imprese installatrici o non si può sostenere la spesa per le termovalvole ed i ripartitori che grava interamente sul singolo condomino.

Del resto, occorre considerare che nei caseggiati vi sono unità immobiliari maggiormente esposte per le quali il consumo energetico è molto più elevato rispetto alle altre.

La normativa, però, ai fini del calcolo della quota per consumo volontario, non prevede la possibilità di tenere in considerazione le dispersioni di calore degli appartamenti in posizione svantaggiata: di conseguenza i condomini interessati, in modo più o meno esplicito, continueranno ad ostacolare l ‘approvazione dei lavori.

Questi problemi si amplificano se l’impianto di riscaldamento sul quale installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione è comune a due o più caseggiati.

La termoregolazione e contabilizzazione nel supercondominio: le delibere valide

Il c.d. supercondominio viene in essere senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà e, tanto meno, di approvazioni assembleari, quando una pluralità di caseggiati hanno in comune anche un solo impianto, come quello di riscaldamento.

In tal caso il bene comune deve essere gestito dalle stesse norme dettate per il condominio negli edifici.

Il supercondominio, però, è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni che lo compongono, con la conseguenza che deve essere amministrato attraverso propri organi (l’assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, e l’amministratore del supercondominio) e dotato di un proprio regolamento.

Ne consegue che le delibere necessarie per passare alla termoregolazione e contabilizzazione dell’impianto comune spetta all’assemblea del “supercondominio” a cui devono partecipare tutti i proprietari delle unità immobiliari comprese nel complesso, regolarmente convocati dall’amministratore “supercondominiale”.

Le delibere invalide ed il recupero crediti

Le decisioni conseguenti agli obblighi previsti dal D. Lgs. 102/2014 non possono essere validamente prese dai singoli amministratori dei diversi edifici.

Infatti, già prima della legge di riforma del condominio, la giurisprudenza assolutamente prevalente della Cassazione aveva escluso che una clausola del regolamento di condominio potesse prevedere che l’assemblea fosse composta dagli amministratori dei singoli condomìni o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio.

Del resto non è neppure possibile che con distinte delibere votate all’interno di ogni singolo palazzo tutti i condomini si obblighino al rispetto degli obblighi previsti dal D. Lgs. 102/2014 perché queste decisioni sarebbero tutte radicalmente nulle.

Di conseguenza l’amministratore del singolo caseggiato non potrebbe neppure richiedere con decreto ingiuntivo le quote per il pagamento dei lavori per introdurre sistemi di termoregolazione e contabilizzazione dell’impianto centralizzato comune: il singolo condomino, infatti, potrebbe sempre eccepire il difetto di legittimazione ad agire da parte dell’amministratore del suo edificio.

La “paralisi “ dell’assemblea del supercondominio

Non è raro che nei supercondomìni si senta parlare di una situazione di stasi decisionale.

L’ elevatissimo numero dei condomini che discute sulle questioni anche marginali, il colpevole disinteresse per la conservazione dei beni comuni o, alle volte, proprio una cosciente volontà di non affrontare determinate spese portano alla paralisi dell’attività assembleare rispetto ai suoi compiti istituzionali.

Come detto, però, la scadenza fissata dalla legge si avvicina rapidamente e se non viene presa alcuna decisione, dal 1 gennaio 2017 si rischia di dover adempiere nel termine ristretto di 45 giorni e comunque di pagare sanzioni amministrative di elevato importo.

Per evitare queste conseguenze è concessa la facoltà ad ogni condomino di rivolgersi, al giudice, non già in sede contenziosa ma di volontaria giurisdizione.

Più particolarmente la domanda riguardante la mancata assunzione di una deliberazione condominiale non presuppone la risoluzione di una controversia, ma è chiaramente diretta a sollecitare un intervento del giudice che prende le decisioni per superare una situazione di inerzia dei condominio.

Contabilizzazione e mancata nomina dell’amministratore del supercondominio con più di sessanta condomini

Nel passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione svolge un ruolo fondamentale l’amministratore del supercondominio che deve convocare ripetutamente i condomini per rispettare il termine del 31 dicembre 2016.

La legge di riforma del condominio, però, nel tentativo di semplificare le procedure deliberative dell’assemblea nelle realtà supercondominiali particolarmente numerose, ha previsto che, quando i condomini sono complessivamente più di 60, ciascun caseggiato deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore.

La maggioranza per nominare questa nuova figura è però difficilmente raggiungibile perché richiede un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti portatori di almeno 667 millesimi.

In ogni caso, quando la maggioranza non si formi per qualsiasi motivo, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio: in tal caso, con evidenti perdite di tempo, si applica l’ultimo comma dell’articolo 1105 del codice civile, il quale consente di ricorrere al procedimento di Volontaria Giurisdizione presso il Tribunale.

Qualora, invece, nessun condomino abbia fatto ricorso al giudice la situazione si complica ulteriormente.

Infatti, la nomina giudiziale del rappresentante può arrivare anche su ricorso da parte di un rappresentante di un altro condominio, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

Questo meccanismo costituisce certamente un ostacolo alla rapida approvazione delle opere necessarie per introdurre i dispositivi necessari alla contabilizzazione individuale del calore e alla termoregolazione autonoma delle temperature.

Considerando, infatti, che i lavori vanno eseguiti nei mesi in cui le caldaie sono spente (occorre svuotare d’acqua l’intero impianto e smontare i caloriferi), restano solamente un paio di estati per rispettare il termine sopra detto.

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