Gravi irregolarità dell’amministratore di condominio

Gravi irregolarità dell’amministratore di condominio

“La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea”: evenienza questa statuita dal nuovo art. 1129 codice Civile, modificato della legge 220/2012, ma già prevista dalla precedente normativa. Le nuove disposizioni hanno però incrementato i casi in cui è possibile revocare il mandato.

Ai sensi dell’art.1723 c.c., il rapporto giuridico che s’instaura tra amministratore e condominio è, infatti, riconducibile all’ufficio di diritto privato del mandato, in forza del quale l’amministratore acquista un preciso potere esecutivo e di rappresentanza per l’appunto conferito dall’organo assembleare del condominio, titolare di potere deliberativo. In conseguenza di ciò “a norma dell’art. 1713 c.c., alla scadenza l’amministratore è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato per conto del condominio”.

La precedente disciplina, oltre alla revoca per delibera assembleare conseguente al mancato rapporto di fiducia, prevedeva la revoca giudiziale in due ipotesi ben definite: mancata tempestiva informazione all’assemblea di citazioni o provvedimenti esorbitanti i poteri rappresentativi dell’amministratore; assenza di rendiconto per due anni, fondati sospetti di gravi irregolarità gestionali.

L’espressione molto ampia di “gravi irregolarità” lasciava spazi interpretativi, così il legislatore nella nuova formulazione dell’art. 1129 si è preoccupato di meglio articolare le possibili situazioni di irregolarità. La presenza di “gravi irregolarità fiscali” o la mancata “apertura del conto corrente” autorizza anche un singolo condomino a chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare le violazioni e revocare il mandato. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria ed in questo caso, il foro competente è quello nella cui circoscrizione è situato il condominio. Il tribunale, sentito in contraddittorio l’amministratore, dovrà provvedere in camera di consiglio e con decreto motivato. In caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato. In presenza di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non potrà, inoltre, nominare nuovamente l’amministratore revocato.

La riforma precisa che la revoca può essere disposta con il voto favorevole della maggioranza prevista per la sua nomina – pari alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno metà del valore dell’edificio – oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio che può prevedere, per la revoca, anche maggioranze inferiori. Come già detto, resta indiscussa la possibilità di sollevare l’amministratore dall’incarico anche senza che gli possa essere imputata la “giusta causa”, ma in tal caso, è bene sapere, che il condominio ha l’obbligo di corrispondergli il compenso pattuito per l’intera annualità.

Le 10 “gravi irregolarità” che legittimano la revoca

Le fattispecie elencate dal legislatore, a titolo esemplificativo e non esaustivo, che costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità sono:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea, entro 180 gg. dalla chiusura dell’esercizio, per l’approvazione del rendiconto condominiale;
2) il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
3) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
4) la mancata apertura del conto corrente intestato al condominio su cui è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi;
5) la gestione che generi possibile confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
6) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari;
7) l’aver omesso di curare diligentemente l’azione giudiziaria contro i condomini morosi per la riscossione delle somme dovute al condominio;
8) l’inottemperanza all’obbligo di curare – ai sensi dell’ art. 1130 – la tenuta de i registri condominiali;
9) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione delle sue generalità o dei documenti che attestino lo stato dei pagamenti, degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) La mancata comunicazione all’assemblea delle citazioni o dei provvedimenti, che esorbitano dai suoi poteri o della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali (art. 69 c.2, disp. att. C.c.).