Dissenso del condominio alla causa condominiale

Dissenso del condominio alla causa condominiale

L’assemblea condominiale può, a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, deliberare di intraprendere una lite, oppure di resistere in giudizio nei confronti di un atto di citazione proposto contro il condominio (a tal fine conferendo mandato a un avvocato perché l’assista).

Ma che succede se tale decisione appaia dannosa per uno o più condomini, perché la pretesa del condominio è infondata o perché, al contrario, ogni difesa è insostenibile?

Ebbene, al condomino che ritenga probabile un esito sfavorevole della causa il codice civile [1] riconosce la possibilità di estraniarsi dalla lite, sottraendosi alle conseguenze di una soccombenza.

Il codice civile infatti stabilisce [1] che “qualora l’assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all’ amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.

L’atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l’esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente“.

Cerchiamo di capire il significato di questa norma.

Decorso, il termine di 30 giorni previsto per la notifica del dissenso, tutti i condomini che pure non abbiano partecipato alla deliberazione, o che abbiano espresso in assemblea voto contrario, restano obbligati in relazione alle conseguenze di un’eventuale soccombenza.

Solo nel caso in cui la causa abbia avuto esito positivo e ciò si traduca in un vantaggio per il condomino dissenziente, quest’ultimo sarà comunque tenuto a concorrere con gli altri nelle spese del giudizio (spese che il giudice non abbia addebitato alla parte soccombente).

L’ ambito di applicazione

Il dissenso può essere manifestato solo contro delibere dell’assemblea dei condomini che abbiano deciso di procedere o resistere ad una lite che rientri nelle competenze assegnate all’assemblea stessa.

A riguardo, la legge stabilisce che l’assemblea provvede:

1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori;
5) revocare l’amministratore, provvedendo al tempo stesso alla nomina di un nuovo amministratore;
6) provvedere sui ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore (art. 1133 c.c.);
7) obbligare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa contro i rischi professionali;
8) difendersi nelle liti passive o nelle radicate liti attive che esorbitano dai poteri dell’amministratore;
9) autorizzare l’amministratore a partecipare ad una procedura di mediazione, conferendogli i poteri per conciliare la vertenza;
10) esonerare l’amministratore dal procedere esecutivamente contro i condomini morosi trascorsi sei mesi dall’insorgenza del debito divenuto esigibile;
11) scegliere l’istituto bancario o postale presso cui aprire il conto corrente condominiale;
12) nominare un consiglio di condomini con funzioni consultive e di controllo;
13) diffidare un proprietario a porre fine all’abusivo utilizzo delle parti comuni condominiali che ne determini un sensibile e peggiorativo mutamento di destinazione;
14) provvedere alla ricostruzione dell’edificio;
15) effettuare le riparazioni straordinarie di notevole entità;
16) rimborsare le spese sostenute dal singolo condomino per opere urgenti e indifferibili;
17) autorizzare l’amministratore ad attivare un sito internet;
18) determinare e modificare le tabelle millesimali;
19) stabilire lo scioglimento della comunione;
20) provvedere alla formazione e alla modifica del regolamento condominiale;
21) ratificare gli interventi dell’amministratore esorbitanti i poteri del mandato conferitogli;
22) nominare un revisore della contabilità del condominio.

Questo elenco è viene ritenuto esemplificativo delle attribuzioni riconosciute all’assemblea. La Cassazione ha infatti chiarito che l’assemblea può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale [2].

Il dissenso alla lite promossa autonomamente dall’ amministratore

Cosa accade allora nell’eventualità in cui si tratti di controversie che rientrano tra le attribuzioni dell’amministratore – e che quindi possono essere promosse anche in assenza di una specifica delibera dell’assemblea condominiale? Il condomino può comunque esprimere il proprio dissenso?

A questo riguardo, si rileva che:

– nel caso in cui sia l’amministratore a sottoporre la questione all’assemblea, il singolo condomino potrà sicuramente separare la propria responsabilità da quella della maggioranza del condominio che abbia deliberato di promuovere o di resistere in un tale tipo di controversia;

– rispetto alle liti, invece, promosse o sostenute dall’amministratore in base alle sue specifiche attribuzioni, tutti i condomini dovranno considerarsi inevitabilmente legati al comportamento dello stesso, senz’altra possibilità che agire eventualmente per i danni subiti in seguito al comportamento avventato o negligente dell’amministratore medesimo.

Per la verità, qualche tribunale ha osservato che, al singolo condomino, dovrebbe essere consentito di separare la propria responsabilità anche nei riguardi dell’amministratore che agisca nell’ambito delle proprie specifiche competenze e poteri.

Un’altra norma del codice civile [3], infatti, dispone che, contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria. Pertanto, nell’ipotesi in cui la collettività condominiale decida comunque di perseguire, d’accordo con l’amministratore, nell’esercizio dell’azione o nell’opposizione alla pretesa del terzo, nei riguardi di tale delibera, il condomino potrà appunto legittimamente esercitare il potere di dissenso, separando la propria responsabilità.

La manifestazione del dissenso: termini e modalità

Il condomino che dissenta dalla maggioranza che abbia deliberato in assemblea di promuovere o di resistere ad una lite deve dare comunicazione del suo proposito entro trenta giorni dal giorno in cui ha avuto notizia della deliberazione; il condomino assente avrà a disposizione il medesimo tempo, a far data però dalla comunicazione del verbale dell’assemblea da parte dell’amministratore.

Per ciò che attiene alle modalità di manifestazione del dissenso, va chiarito che non si richiedono per l’atto forme particolari, o solenni, quali la notificazione a mezzo di ufficiale giudiziario: occorre tuttavia che esso sia tempestivamente, e per iscritto, portato a conoscenza (“notificato”, recita la norma) all’amministratore o a qualunque altra persona abbia la rappresentanza del condominio, o, in mancanza, a tutti i condomini, e con modalità che consentano di determinare con certezza e precisione il momento dell’adempimento [4].

Va peraltro chiarito che l’atto di dissenso alle liti può essere espresso solo con riferimento ad una delibera già adottata, ossia proposta e approvata con il quorum normativamente previsto: non può considerarsi dissenso alle liti la verbalizzazione della contrarietà del condomino alla votazione a favore della delibera in discussione.

Attenzione: l’atto di dissenso rispetto alla lite è cosa diversa dal dissenso espresso in sede di formazione della volontà dell’assemblea. Chi voglia quindi estraniarsi dalla controversia, in tale situazione, è sempre tenuto alla formale comunicazione prevista dalla legge; non è sufficiente a tale effetto il semplice voto contrario espresso in assemblea [5].

Le conseguenze del dissenso

La lite si instaura e prosegue impegnando all’esterno tutto il condominio: il dissenziente non potrà però opporre il proprio “atto di estraniazione” a terzi che agiscano in esecuzione forzata sulla base di una decisione a loro favorevole nei confronti del condominio. Il dissenso del condomino ha infatti natura di atto meramente interno al condominio, e non ha alcun effetto nei confronti della controparte o di terzi: la parte vittoriosa avrà dunque la possibilità di chiedere il pagamento anche al dissenziente, come condebitore solidale in quanto condomino.

Tuttavia il condomino dissenziente ha il diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto eventualmente pagare alla parte vittoriosa.

Tale diritto di rivalsa riguarda le spese e i danni che si sarebbero potuti evitare se non si fosse proposta l’azione o resistito ad essa, e che dovrebbero gravare soltanto sugli altri condomini.

In relazione agli effetti del dissenso, la Corte di Cassazione ha infine affermato che al condomino dissenziente rispetto all’instaurazione di una controversia non si può disconoscere il diritto di partecipare alle successive assemblee (e delibere) concernenti il prosieguo della lite medesima, e di concorrere, quindi, al pari degli altri, pur continuando a sostenere il proprio contrario convincimento, alla formazione della volontà comune sullo specifico argomento dell’abbandono della lite [6].

L’esito favorevole della lite

In caso di esito favorevole della lite, il condomino dissenziente che abbia tratto vantaggio dalla pronuncia è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente. Infatti, l’esonero dalle spese è limitato all’ipotesi di soccombenza del condominio e si riferisce alle sole spese derivanti dalla soccombenza e, cioè, dalle spese processuali liquidate in sede giudiziale e poste a carico del condominio, oltre alle spese di difesa.

Nell’ipotesi in cui la controversia si concluda favorevolmente per il condominio e il singolo condomino dissenziente ne abbia tratto vantaggio, quest’ultimo dovrà invece concorrere alle spese c.d. non ripetibili, ossia:

1) le maggiori spese di difesa non liquidate dal giudice;
2) le spese non recuperate dalla parte soccombente rimasta insolvente.

Nell’eventualità in cui il dissenziente abbia tratto vantaggio dalla pronuncia e il condominio non abbia potuto, per qualsiasi motivo, mantenersi indenne rispetto alle spese della lite, la norma pone infatti a carico di colui che pure abbia esercitato la facoltà di “estraniarsi” dall’instaurazione della controversia l’obbligo di partecipare a tali spese.

Riguardo al vantaggio di cui alla norma, si precisa poi che occorre un beneficio positivo o una certa utilità, in termini, ad esempio, di conservazione o miglior uso del bene comune, e non necessariamente economici; non può invece ritenersi sufficiente il mero rigetto della domanda proposta dalla controparte.

In pratica

Il codice civile consente al singolo condomino dissenziente di separare la propria responsabilità da quella della collettività condominiale limitatamente alle conseguenze dannose derivanti dalla soccombenza in liti che il condominio abbia deciso di promuovere o a cui abbia deciso di resistere.

Il dissenso può essere validamente manifestato solo in riferimento e contro delibere adottate dall’assemblea dei condomini che abbiano determinato di procedere o resistere ad una lite che rientri nelle competenze assegnate dalla legge all’assemblea medesima. La giurisprudenza ha individuato i seguenti presupposti per l’esonero: la lite deve riguardare le parti comuni; la proposizione della causa deve essere stata deliberata dall’assemblea; si deve trattare di una controversia in sede civile, escludendo quelle di carattere penale.

La dichiarazione di dissenso non richiede particolari requisiti formali per la sua manifestazione. Preferibile utilizzare la raccomandata con avviso di ricevimento.

Il dissenso ha effetti meramente interni, ovvero circoscritta alla sola sfera condominiale non esplicando alcuna rilevanza nei confronti della controparte.

La lite si instaura e prosegue impegnando all’ esterno tutto il condominio. Il dissenziente non potrà però opporre il proprio “atto di estraniazione” a coloro che agiscano esecutivamente sulla base di una decisione a loro favorevole nei confronti del condominio.
[1] Art. 1132 cod. civ.
[2] Cass.sent. n. 4437/85. Così anche Cass. sent. n. 5130/ 2007.
[3] Art. 1133 cod. civ.
[4] Cass. sent. n. 2967/1978.
[5] Bucci A. – Malpica E. – Nicoletti A. – Redivo R. (a cura di), “Codice del condominio”.
[6] Cass. sent. n. 15360/2001.
http://www.laleggepertutti.it/60015_il- … zMWec.dpuf