Disciplina fiscale del condominio

All’ interno di un condominio amministratore e rappresentante di condominio sono due figure che possono anche essere distinte tra loro.

L‘amministratore di condominio è il rappresentante legale del condominio e per svolgere tale tipo di compito potrà essere scelte un professionista del settore o in alternativa un condomino; in ogni caso le responsabilità inerenti tale tipo di ruolo sono comunque le stesse.

All’atto della richiesta del codice fiscale del condominio, l’ amministratore riporterà le proprie generalità all’interno del modello AA5/6 riportando il codice “13”.

Responsabilità del rappresentante del condominio

Qualora i condomini decidano di non procedere alla nomina di un amministratore di condominio ma effettuino esclusivamente la nomina del rappresentante della compagine condominiale, quest’ultimo sarà assoggettato ad una disciplina normativa differente dal primo.

Il rappresentante nominato dai condomini avrà infatti esclusivamente compiti di natura burocratica non avendo pertanto alcuna responsabilità o alcun potere di firma in nome e per conto del condominio.

In particolare la recente Circolare n. 3/2016 dell’Agenzia delle Entrate ha stabilito che qualora un pagamento sia avvenuto attraverso il previsto bonifico bancario o bonifico postale e l’istituto di credito o le Poste Spa abbiano correttamente effettuato la ritenuta prevista dal D. L. n. 78/2010, non è comunque necessario acquisire il codice fiscale del condominio qualora i condomini non abbiano provveduto alla nomina di un amministratore in quanto non previsto dalla legge.

La Circolare dell’amministrazione finanziaria prevede che, i contribuenti appartenenti al condominio possano beneficiare della detrazione per ristrutturazione edilizia o risparmio energetico inerente le parti comuni riportano in dichiarazione il codice fiscale del condomino che ha provveduto ad effettuare il bonifico.

Per i rappresentanti del condominio non sussiste neanche l’obbligo di presentare i quadri AC o il quadro K dei modelli dichiarativi fiscali. Il rappresentante del condominio all’atto della presentazione del modello AA5/6 con cui si richiede il codice fiscale dovrà provvedere ad inserire il codice “1” all’interno del modello, codice che identifica il rappresentante legale e poi indicare nella opportuna sezione “delega” i nominativi dei condomini per conto dei quali il codice è richiesto.

Responsabilità dell’amministratore del condominio

Qualora il condominio abbia provveduto a nominare un amministratore la legge prevede che lo stesso debba adempiere ai seguenti compiti:

• Provvedere all’effettuazione ed al relativo versamento delle ritenute acconto quando le stesse siano previste. Nel caso di prestazione di lavoro autonomo o professionale la ritenuta d’acconto da applicare sarà pari al 20 per cento;
• Provvedere al rilascio della Certificazione Unica;
• Effettuare il versamento delle imposte locali previste nel caso di immobili di proprietà comune (ad esempio Imu, Tari nel caso di immobili concessi al portiere dello stabili o di immobili affittati dal condominio);
• Effettuare l’invio della dichiarazione modello 770 (dichiarazione dei sostituti di imposta);
• Provvedere alla presentazione del modello AC del modello Unico o del modello K del modello 730 al fine di comunicare l’elenco dei fornitori condominiali o per comunicare i dati catastali.

Disciplina fiscale dell’amministratore di condominio

Dal punto di vista della tassazione del compenso percepito dall’amministratore di condominio occorre scindere la tassazione dovuta ai fini Irpef, ad eventuale Iva ed ai contributi previdenziali dovuti.

Imposte sui redditi

Per determinare la tassazione Irpef occorre verificare se l’amministratore svolge la propria attività come “esercizio d’impresa” (l’amministrazione è effettuata da una società ed il reddito generato è considerato reddito d’impresa) o come “esercizio abituale di lavoro autonomo” (l’attività è svolta in maniera abituale e sistematica ed il reddito è considerato reddito da lavoro autonomo).

Una terza categoria di tassazione Irpef è rappresentata dai redditi diversi (si configurerà qualora l’attività di amministratore non abbia carattere autonomo).

Imposta sul valore aggiunto

L’ attività dell’ amministratore di condominio non è sempre soggetta ad IVA. Infatti l’imposta sarà dovuta qualora l’amministrazione abbia il carattere di attività di lavoro autonomo. Infatti il DPR 633/72 stabilisce che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi vengono giudicate operazioni imponibili ai fini Iva qualora vengano effettuato nell’esercizio di arti o professioni.

Non sono effettuate nell’esercizio di arti e professioni, e pertanto non sono assoggettate ad iva, cessioni effettuate nell’ambito dell’esercizio dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.

Al riguardo documenti di prassi e di giurisprudenza hanno individuato diverse fattispecie in merito alla possibilità che le stesse siano assoggettate ad iva o meno.

Al riguardo la sentenza n. 6671/96 ha stabilito che chi si occupa di una pluralità di condomini con elevato numero di partecipanti sicuramente svolge attività professionale e genera redditi di lavoro autonomo. Il compenso deve quindi essere assoggettato ad iva (al riguardo anche la Cassazione con sentenza n. 6136/2009).

Irap

L’imposta regionale sulle attività produttive, introdotta nel 1998, deve essere applicata nel caso in cui vi sia esercizio abituale di un’attività autonomamente organizzata per la quale vi sia produzione e scambio di beni o servizi.

Per quanto riguarda l’amministratore di condomini l’Irap non dovrà essere applicata in assenza di autonoma organizzazione di mezzi. Per individuare se vi sia tale organizzazione di mezzi occorrerà verificare se il soggetto sia responsabile dell’organizzazione e se lo stesso impieghi beni che eccedano il minimo indispensabile per l’esercizio o in qualche modo si avvalga di collaboratori.

Al riguardo la CTR Liguria (sentenza 4/2004) parla di assoggettabilità Irap in caso di un numero considerevole di condomini con impiego di capitali e/o di collaboratori.

Anche la CTR Lazio (con sentenza n. 103 del 2004) conferma che l’Irap non è dovuta qualora l’esercizio dell’attività venga svolto in maniera esclusiva da un unica persona, senza utilizzo di beni strumentali rilevanti o dipendenti.