Decoro architettonico

Pur non essendo espressamente citato nell’art. 1117 c.c., il decoro architettonico è sicuramente uno dei quei beni comuni che interessa maggiormente il condominio, in quanto il suo difficile inquadramento teorico rende problematica anche la riconoscibilità di una sua lesione e/o la legittimità di una modifica. Fare un paragone con gli altri beni comuni chiarirà il concetto appena espresso.

Quando abbiamo parlato dei locali destinati a servizi comuni, abbiamo detto che cessato il loro "vincolo di destinazione" i condomini, all’unanimità, sono liberi di decidere se dismettere o meno il bene. Così non potrà essere per il decoro architettonico. Esso non è cedibile. Non lo è, non perché è un bene immateriale, quanto perché è intimamente unito alla struttura del fabbricato. Il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico, si limita semplicemente a dire che le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. non possono alterarlo. Dottrina e giurisprudenza sono intervenute colmando questa lacuna codicistica. In particolare una recente sentenza ha detto che per decoro "deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Questo concetto di estetica non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai "condomini normali"; così si è espressa la Cassazione che ha evidenziato come si possa parlare di decoro architettonico, anche laddove,"… possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia …"(così Cass. 8830 del 2008). Si provi a pensare ad un condominio con particolari decorazioni sul prospetto; dei lavori di straordinaria manutenzione non possono incidere sul decoro dello stabile andando a modificarlo. Lo stesso vale per un palazzo senza particolari decorazioni ma con una semplice e razionale linea prospettica. Andando a modificarla, si andrà ad incidere sulla fisionomia del palazzo stesso.

Il decoro può essere rintracciato anche all’interno di un condominio. Le scale, i pianerottoli, e tutto ciò che va incidere sulla linea armonica interna, non possono essere modificati senza tenere presenti le maggioranze codicistiche. Per l’appunto, è necessario capire quali siano le maggioranze richieste per poter intervenire, modificandolo, sul decoro architettonico. Il legislatore non ha stabilito nulla in merito. E’ necessaria, pertanto, una lettura della varie norme, che regolano le attribuzioni dell’assemblea e le maggioranze, per capire quale sia il quorum necessario per trasformare le linee di uno stabile.

Partiamo da un punto fermo: il secondo comma dell’art. 1120 c.c. dice che nessuna innovazione, per quanto migliorativa e accrescitiva del valore dello stabile, può incidere sul decoro architettonico, alterandolo. Tenendo presente che le innovazioni, per essere valide, devono essere votate, almeno, dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio, ne discende che una simile maggioranza, per quanto robusta non sia sufficiente per rendere valida una delibera modificativa del decoro architettonico. Queste considerazioni ci spingono a dire che per modificare il decoro di uno stabile sarà necessaria una votazione, o un accordo extra-assembleare, unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio. Così, per esemplificare, se un condominio presenta sul prospetto principale dei balconi delimitati da inferriate, per modificare la recinzione e trasformarla in muratura, sarà necessaria l’unanimità.

Spiegato il concetto di decoro e le possibilità di modificarlo, dobbiamo ora comprendere quali siano le conseguenze cui vanno incontro delle delibere assembleari che si occupano di ciò. Sicuramente sarà possibile impugnare la decisione assembleare; i tempi e i modi sono quelli previsti dall’art. 1137 c.c. (si veda infra). Qualificare una delibera come nulla o annullabile è compito che spetta al giudice, per cui, al fine di non incappare in decadenze dovute al mancato rispetto dei termini, converrà sempre impugnare tempestivamente la delibera, cioè entro i 30 giorni previsti dal codice civile. Per quanto dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione,n. 4806 del 2005, i concetti di nullità e annullabilità riferiti alle delibere assembleari siano più chiari, chi scrive ritiene che proprio il caso della delibera relativa al decoro architettonico sia dubbio. In sostanza, se si ritiene che la materia sia ex lege sottratta alla competenza dell’assemblea, allora si dovrà propendere per la nullità della deliberazione. Se, viceversa, si considera tra le prerogative dell’assemblea la facoltà di modificare il decoro dello stabile, allora la decisione, non unanime, sarà solo annullabile in quanto presa nel mancato rispetto delle maggioranze legali.

Ad ogni modo, una volta instaurato il giudizio sarà opera del giudice di merito verificare l’avvenuta lesione del decoro architettonico. Ciò significa che in presenza di adeguata motivazione, che statuisca in maniera precisa e puntuale sulla questione, la stessa non potrà essere oggetto di ricorso in Cassazione.