Debiti condominiali: responsabile il venditore o l’acquirent

Debiti condominiali: responsabile il venditore o l’acquirente?

La Cassazione non è d’accordo con i tribunali di merito. Il tema è quello del mancato pagamento degli oneri di condominio e dell’eventualità in cui, dopo i lavori allo stabile, uno dei proprietari venda la casa senza pagare la propria quota. Con chi se la deve “prendere” il condominio?

Qualche giorno fa vi avevamo riferito della sentenza del Tribunale di Cagliari [1] secondo cui, in ipotesi di vendita di un immobile, sebbene la legge [2] stabilisca che il venditore è responsabile in solido con l’acquirente solo per i debiti da quest’ultimo non pagati nell’ anno in corso e in quello anteriore, in realtà il condominio potrebbe agire solo sul nuovo titolare e mai contro chi, invece, non è più condomino.

Con la conseguenza che il primo, dovendo pagare un debito non proprio, dovrebbe poi rivalersi nei confronti di chi gli ha venduto la casa.

In pratica, la norma sulla limitazione temporale della responsabilità per i debiti condominiali vale solo tra le parti, tra venditore e acquirente, e non verso il condominio che può solo aggredire chi, in quel momento, risulta essere intestatario del bene.

Questo orientamento è stato appena sconfessato dalla Suprema Corte con una sentenza di questi giorni [3].

I giudici, in particolare, hanno precisato che il condomino deve comportarsi nel seguente modo: – per i debiti non pagati dal primo proprietario:

a) se tali debiti si riferiscono all’anno del trasferimento dell’immobile o a quello prima, si potrà agire tanto contro il vecchio quanto contro il nuovo titolare del bene. Infatti, come specifica il codice civile [2], la responsabilità è solidale.
b) per i debiti, invece, riferiti a prima di tale periodo, il condominio deve agire solo nei confronti del vecchio proprietario. Se agisce nei confronti del nuovo (per esempio con un decreto ingiuntivo) si verifica quello che i tecnici definiscono un “difetto di legittimazione passiva”: in buona sostanza, il condominio perde la causa per avervi trascinato un soggetto non obbligato a pagare. – per i debiti non pagati dal nuovo proprietario e quindi successivi al rogito: ovviamente in tale ipotesi si può agire solo nei confronti del nuovo titolare del bene e mai verso il vecchio.