Danni da infiltrazione e debito solidale dei condòmini

Danni da infiltrazione: se il condominio non paga, deve il proprietario responsabile

Se un condomino subisce dei danni nel proprio appartamento a causa di infiltrazioni provenienti da una parte comune dell’edificio (e quindi di proprietà condominiale) può aggredire il condominio, ma obbligati in solido sono anche tutti gli altri condomini che, pertanto, potranno essere tenuti a pagare tutta la cifra relativa al risarcimento dei danni.

Lo ha detto la Cassazione in una sentenza di questa mattina [1]. Secondo la Suprema Corte, i condomini, essendo comproprietari delle parti comuni (tra le quali, per esempio, il lastrico solare), ne assumono anche la custodia con il relativo obbligo di manutenzione. Pertanto, in caso di danni a terzi per difetto di manutenzione dell’edificio (per esempio, infiltrazioni di acqua dal terrazzo o dal lastrico), scatta la responsabilità solidale in capo a tutti i condomini.

Il custode dei beni in comunione non può essere identificato né nel condominio, in quanto è solo un ente di gestione, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini.

Sono allora soltanto questi ultimi investiti della concreta amministrazione della cosa comune, in base alla disponibilità di fatto che ne hanno e a un potere di diritto che deriva lo dalla proprietà piena su detti beni comuni.

Pertanto, la conseguenza è logica: scatta la solidarietà passiva per tutti i proprietari nel caso di risarcimento per le infiltrazioni d’acqua che danneggiano uno dei condomini, ad esempio a causa della scarsa manutenzione dei beni comuni. Il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà comune – ossia condominiale – rientra nella regola della responsabilità solidale [2] e quindi tale responsabilità riguarda sia il condominio che tutti i condomini.

Detto in parole più semplici, qualora non paghi l’amministratore per i danni derivanti da rovina delle parti comuni, il danneggiato potrà rivolgere la richiesta di indennizzo anche nei confronti dei singoli proprietari i quali sono solidamente responsabili per l’intero, ossia senza possibilità di invocare divisioni per millesimi. È smentita, dunque, la tesi secondo cui ciascun proprietario esclusivo risponderebbe sempre in proporzione alla sua quota millesimale.

In materia di responsabilità per fatto illecito, ricorda la Cassazione, il codice civile [2] prevede la regola della solidarietà passiva, ossia se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno.
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