Covid19 mancata convocazione assemblea entro 6 mesi – Amministratore revocabile?
L’ articolo 1130 al punto 10 norma che, tra le attribuzioni dell’ amministratore vi è quella di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.
La crisi dovuta al covid-19 ha impedito la regolare convocazione dell’ assemblea, e a tutt’ oggi ne limita fortemente la gestione.
Pertanto ci si chiede qual’ è il comportamento diligente che l’ amministratore è tenuto a seguire in questo particolare periodo.
Covid19 mancata convocazione assemblea entro 6 mesi – Amministratore revocabile?
Sul punto vi è anzitutto da rilevare che l’ art. 1130 del codice civile al punto 10 stabilisce due obblighi distinti:
- L’ amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale entro 180 giorni.
- L’ amministratore deve convocare l’ assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.
Redazione del rendiconto condominiale
E’ evidente che l’ amministratore non ha alcuna limitazione a svolgere questo obbligo di legge.
In particolare ci tengo a ricordare che il documento che l’ amministratore deve presentare in assemblea è in realtà un fascicolo di documenti, tutti previsti dalle norme in vigore.
Pertanto consiglio di redigere il fascicolo di assemblea secondo le procedure adottate dalla Community AziendaCondominio.
Modello di rendiconto adottato dalla Community AziendaCondominio
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Il fascicolo così redatto deve essere consegnato ai condòmini entro 180 giorni dalla data di chiusura del rendiconto.
A corredo del documento va allegata un’ apposita circolare, che spieghi i motivi per cui non è stata ancora convocata l’ assemblea.
E’ opportuno che la circolare descriva la situazione normativa creata dalla crisi Covid-19 che ne impedisce la convocazione nei termini previsti.
Convocazione dell’ assemblea entro sei mesi dalla data di chiusura della gestione amministrativa
Dal 1 di luglio prossimo l’ amministratore sarà formalmente soggetto all’ art. 1129 del codice civile, il quale dispone tra le gravi irregolarità
al punto 1: L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.
Questa procedura potrà essere disposta dall’ autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condòmino.
Chi scrive ritiene molto remota questa possibilità nel caso che l’ amministratore abbia provveduto a redigere e ad inviare ai condòmini il rendiconto della gestione nei termini previsti dalla legge, spiegando i motivi che impediscono la convocazione dell’ assemblea.
Alcuni amministratori hanno promosso un interrogazione parlamentare
Tuttavia vi sono alcune associazioni di amministratori che ritengono le mie convinzioni non abbastanza ragionevoli.
Pertanto, venerdì 17 luglio 2020, con n. 4-06349 hanno elaborato il primo lavoro effettuato dal tavolo interparlamentare, svolto con la partecipazione congiunta di tutti gli esponenti politici partecipanti ai lavori, con attività bipartisan.
L’elaborato depositato è stato firmato congiuntamente dagli Onorevoli Manuela Gagliardi (Cambiamo con Toti), Cosimo Ferri (I.V.), Roberto Cataldi (M5S), Serse Soverini (PD), Maria Spena, (F.I.), Paolo Trancassini (F.d.I), Luca Paolini (Lega), Federico Conte (LeU).
Si tratta di una interrogazione parlamentare a risposta scritta, che dovrà essere ora calendarizzata dalla Commissione Giustizia e, successivamente, verrà trasformata in “Question Time” e discussa.
Il contenuto dell’Interrogazione è il seguente:
“Al Ministro della Giustizia, al Ministro dell’interno – Per sapere – premesso che:
l’amministratore di condominio, ai sensi dell’art. 1130, comma 1, n. 10 c.c. è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la approvazione entro 180 giorni, pena la revoca dall’incarico.
Gli amministratori di condominio si sono trovati, nel corso del periodo di lockdown e nel rispetto delle successive disposizioni sul distanziamento sociale, a non potere convocare le prescritte assemblee e, dato che molti degli esercizi contabili condominiali si chiudono il 31 dicembre, è elevato il rischio che non riescano ad ottemperare a tale obbligo normativo.
Al fine di evitare che questi professionisti possano essere sottoposti incolpevolmente ad una procedura di revoca, il termine di cui all’art. 1130, comma 1, n.10 c.c., è necessario prorogare per un periodo adeguato la convocazione delle assemblee per l’approvazione di rendiconti la cui scadenza si sia verificata dal 31 luglio 2019 in poi.
Richiesta di convocare le assemblee da remoto
Al fine di poter riprendere l’ordinaria attività degli amministratori, tenuto anche conto del fatto che i condomini dovranno, verosimilmente, nel breve periodo, assumere legittimamente le delibere per l’approvazione dei lavori per l’ottenimento dei bonus fiscali del 110% ex articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34.
I lavori sono oltremodo necessari per la ripresa dell’economia nazionale.
Deve essere consentita anche la possibilità di effettuare le assemblee da remoto con modalità telematiche, fermi i requisiti di legge sulla convocazione, partecipazione e diritto al voto.
Mi chiedo Se i Ministri interrogati siano a conoscenza dei fatti di cui in premessa e quali iniziative, per quanto di competenza, intendano adottare, affinché gli amministratori di condominio non vengano incolpevolmente revocati dall’incarico per il mancato rispetto del termine di cui all’art. 1130, comma 1, n. 10 c.c..
Agli amministratori dovrebbero permettere di proseguire compiutamente la propria attività professionale convocando assemblee da remoto con modalità telematica.
Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
19 Ottobre 2020 - 11:19
Molti amministratori sono in difficoltà sia per l’ordinaria amministrazione (anche loro hanno impiegati che da un giorno all’altro hanno dovuto adattarsi al lavoro da remoto spesso senza averne le sufficienti capacità e conoscenze) sia perché in questo frangente si è venuta ad inserire l’agevolazione del superbonus che è pressante e per la quale i condomini si aspettano delle iniziative che tardano ad essere intraprese. Inoltre, secondo me, che sono un semplice condomino, prendere decisioni inerenti all’argomento “superbonus” richiede capacità tecniche che spesso gli amministratori non hanno e dovrebbero a loro volta individuare un tecnico che progetti il da farsi nel suo complesso per rendere ottenibile il beneficio senza l’approssimazione alla quale un “non esperto” può andare incontro.
In questo frangente, cambiare l’amministratore, potrebbe generare ulteriore confusione perché penso che un’alta percentuale di amministratori soffra della stessa problematica.
Cosa sarebbe meglio fare per gestire al meglio l’attuale situazione?
Cosmo.
19 Ottobre 2020 - 20:12
Penso che la soluzione sia affidarsi a tecnici competenti, che sappiano valutare tecnicamente le condizioni necessari per accedere al beneficio, e guidare il condominio nei necessari adempimenti.
29 Dicembre 2020 - 19:20
Nell’aggiornare la situazione, vorrei un parere su come è opportuno muoversi in un condominio nel quale l’amministratore non fornisce alcuna indicazione/proposta circa le prime mosse da fare per iniziare una valutazione delle possibili opere occorrenti per poter ottenere il Super Bonus. Gli abbiamo chiesto se avesse individuato un tecnico qualificato o una organizzazione a cui affidarsi per le prime valutazioni ma, dopo mesi, non è scaturita alcuna indicazione. L’esercizio condominiale si è chiuso al 30 Giugno ma il bilancio non è stato ancora diramato e nemmeno è stata ipotizzata una data per un’assemblea in presenza o a distanza.
In un caso del genere cosa si potrebbe fare per sbloccare la situazione senza rischiare di perdere la possibilità, non dico di ottenere, ma almeno di valutare la possibilità di migliorare la situazione energetica del condominio e l’ottenimento di un bonus, possibilmente Super?