Cortile condominiale, utilizzo come parcheggio

Il cortile condominiale può essere utilizzato per parcheggiare le autovetture

Perché il cortile condominiale non può essere utilizzato come spazio destinato al parcheggio? La domanda viene posta spesso da chi si vede imposto un divieto di sosta e/o di fermata.

In effetti il divieto d’uso del cortile condominiale quale parcheggio può essere previsto:
a) dal regolamento condominiale che per deve contenere le norme disciplinanti l’uso delle cose comuni;
b) perché lo stato dei luoghi, nel caso in esame la particolare conformazione del cortile, rendano impossibile il parcheggio delle autovetture, potendo configurare tale modalità di utilizzazione una violazione dell’art. 1102 c.c.
Mentre nel primo caso il divieto può essere posto all’attenzione dell’Autorità Giudiziaria attraverso l’impugnazione della clausola regolamentare (cfr. art. 1138 c.c.), nel caso di cui al punto b) il divieto non può che discendere da una valutazione giudiziale dello stato dei luoghi in relazione all’art. 1102 c.c.
Detta diversamente: se il regolamento (o comunque l’assemblea) non dice nulla, solamente un giudice può stabilire come illegittimo il parcheggio nel cortile condominiale.

In questo contesto, è utile ricordare, che “il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione” (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Il cortile, quale parte comune, può essere utilizzata da tutti i condomini allo stesso modo ma tale uso, in osservanza di quanto stabilito dell’art. 1102 c.c.:
a) non può ledere il pari diritto degli altri;
b) non può recare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell’edificio.

Così, per restare all’esempio del parcheggio, se non è possibile il contemporaneo parcheggio di tutte le autovetture dei condomini, è lecita la deliberazione di utilizzazione turnaria, mentre sarebbe da considerarsi illecito il parcheggio, anche di un solo condomino, se ciò rendesse impossibile il normale accesso ed uso del cortile anche agli altri. (Da non perdere: Vietato parcheggiare nel cortile se ciò rende difficile agli altri condomini raggiungere case e box auto)

In un caso risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 9522 del 30 aprile 2014, si litigava in merito alla utilizzazione del cortile quale parcheggio comune. Utilizzazione lecita per il giudice di primo grado, illecita per quello d’appello. La Cassazione ha bocciato la decisione di seconde cure in quanto il giudice che l’aveva adottata non aveva tenuto in considerazione, tra le varie cose, il seguente principio: "non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini", fermo restando che "per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni" (Cass., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875)” (Cass. 30 aprile 2014 n. 9522).
Che poi altro non vuol dire che: non è possibile vietare a priori il parcheggio nel cortile condominiale.
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