Condominio orizzontale, genesi e disciplina applicabile

Condominio orizzontale, genesi e disciplina applicabile

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Quali norme si applicano alle così dette villette a schiera?

Esiste davvero la figura del condominio orizzontale?

Per dare soluzione certa al quesito, è bene partire dal concetto di condominio, o meglio dall’individuazione del suo momento costitutivo.

Com’è noto, il condominio “sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).

Tizio è proprietario dell’intero edificio (in quanto costruttore, ad esempio) e decide di cedere la prima unità immobiliare.

È quello il momento costitutivo del condominio. E’ quello l’atto d’acquisto al quale bisogna fare riferimento per l’individuazione delle parti comuni e a quell’atto d’acquisto tutti i successivi dovranno fare riferimento a tali fini.

E se non si tratta di edificio che si sviluppa in verticale ma, ad esempio, di villette a schiera? In tal caso, ossia nell’ipotesi di vendita da parte dell’originario unico proprietario, al momento della cessione della prima unità immobiliare, si potrà comunque parlare di condominio?

Per rispondere al quesito è utile richiamare a mente l’art. 1117-bis c.c., che recita: “le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”.

La giurisprudenza (vedi Cass. 4 novembre 2010 n. 22466), già prima della riforma del condominio (legge n. 220/2012), aveva sgombrato il campo da ogni dubbio: le norme che regolamento il condominio negli edifici riguardano anche il così detto condominio orizzontale. La legge, però, ha dato la certezza che solamente una norma positiva può dare.

Chiaramente l’applicazione della disciplina di cui agli artt. 1117 e ss. c.c. è subordinata all’effettiva esistenza di parti comuni; tuttavia è sufficiente che uno solo dei beni o servizi di cui all’art. 1117 c.c. siano in comune che si debba parlare di condominio.

Si pensi alle villette che, pur formalmente indipendenti, siano in realtà inserite in un complesso edilizio chiuso da un cancello e con strada interne.

Questo è sicuramente un condominio e quindi necessita di essere gestito secondo le norme dettate in relazione a tale fattispecie.

Ne discende l’obbligo di dotarsi di un codice fiscale, nonché di amministratore e regolamento ove necessario o comunque se ritenuto opportuno.
Come ogni condominio, anche il condominio orizzontale può sciogliersi e per fare ciò è necessario seguire la disciplina dettata dagli artt. 61-61 disp. att. c.c.

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