Condominio, infortunio del terzo in parti comuni

Condominio, infortunio del terzo in parti comuni

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La responsabilità del condominio per gli infortuni occorsi nelle pertinenze e nelle aree condominiali (pianerottoli, scale, cortili, viali, strade interne, ecc.) va esaminata alla luce dei principi normativi dettati in materia di responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia prevista dall’art. 2051 del codice civile.
Tale norma trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini. Pertanto il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 cod. civ. in conseguenza di danni provocati da difettosità od omessa manutenzione della cosa comune, gravando infatti sull’ente, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi. Il condominio quale organismo preposto alla gestione dei beni di proprietà comune, in persona dell’amministratore (rappresentante di tutti i condomini) comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c., riveste la figura di custode ex art. 2051 c.c.

Deve considerarsi custode chi di fatto governa le modalità d’uso e di conservazione della cosa e, quindi, non necessariamente il proprietario. La vigilanza sulla funzionalità delle parti comuni dell’edificio, difatti, spetta all’ente proprietario ma anche al possessore o al detentore ossia a chi ha l’effettivo potere sulla cosa in custodia posto che funzione della norma e’ quella di imputare la responsabilità a chi, traendo profitto dalla cosa, si trova nelle condizioni e di doverne sopportare gli incommoda e di controllarne i rischi. Il potere di intervenire opera come uno degli elementi per individuare la figura del custode, con la conseguenza che, a pari o a diverso titolo, la custodia può far capo a più soggetti, ciascuno con poteri di gestione o di intervento (in tal senso Cass. 27 luglio 2011, n. 16422).

La responsabilità del custode ex art. 2051 c.c. ha natura oggettiva e presuppone la mera esistenza del nesso causale tra la cosa ed il danno, prescinde sia dall’accertamento del carattere colposo dell’attività o del comportamento del custode sia dall’accertamento della pericolosità della cosa. Per la sua configurazione in concreto è sufficiente per l’attore la dimostrazione del verificarsi dell’evento dannoso e del suo rapporto di causalità con il bene in custodia, mentre è onere del custode fornire la prova della ricorrenza del caso fortuito idoneo a interrompere il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno subito dal terzo.
Il caso fortuito, avente un’efficacia causale idonea a interrompere del tutto il nesso causale tra cosa ed evento dannoso o ad affiancarsi come ulteriore contributo utile nella produzione del pregiudizio, può essere rappresentato, con effetto liberatorio totale o parziale, anche dal fatto del danneggiato.

L’eventuale comportamento colposo del danneggiato incide sul nesso causale e ne consegue che la risarcibilità del danno deve escludersi nell’ipotesi in cui il danneggiato abbia concorso con il suo comportamento a cagionarlo non essendo risarcibile il danno che ciascuno cagiona a se stesso. Senonchè nella valutazione dell’apporto causale che la condotta della vittima abbia fornito alla produzione dell’evento il giudice deve tener conto della natura della cosa e delle modalità che, in concreto e normalmente, ne caratterizzano la fruizione. Ed invero la responsabilità del custode non opera nei casi in cui il pericolo sia noto o prevedibile al danneggiato che abbia subito la lesione mentre sussiste negli altri casi in cui la consapevolezza o la percepibilità del pericolo non faccia venir meno il nesso causale tra la cosa ed il danno.

L’elaborazione giurisprudenziale, in applicazione al condominio di detti principi di diritto, esclude la responsabilità dell’amministratore in presenza dell’imprevedibilità della condotta del danneggiato e dell’uso del tutto improprio dell’area condominiale. Il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all’uso della cosa si arresta di fronte a un’ipotesi di utilizzazione impropria, la cui pericolosità sia talmente evidente e immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile, sicchè l’imprudenza del danneggiato che abbia riportato un danno a seguito di siffatta impropria utilizzazione integra il caso fortuito per gli effetti di cui all’art. 2051 cod. civ. (Cass. 8 ottobre 2008, n. 24804).