Condominio e pagamento delle spese legali

Condominio e pagamento delle spese legali
Se il condominio si rivolge ad un avvocato per la propria tutela, la controparte deve rimborare questo costo se l’intervento del legale è diventato necessario.

In tema di condominio negli edifici (ma la questione ha sostanzialmente valenza generale), la compagine ha diritto a pretendere dalla sua controparte le spese legali sostenute per far valere i propri diritti?

Si badi: l’ambito cui facciamo riferimento è quello delle spese legali stragiudiziali, insomma quei casi in cui l’intervento dell’avvocato s’è rivelato risolutore.

La domanda non è banale visto che, molto spesso, i condomini morosi, o in generale i debitori del condominio (si pensi alle assicurazioni), pagano la sorte capitale tralasciando le così dette spese legali.

La risposta non è univoca ma, in sintesi, non si erra se si afferma che il condominio ha diritto al rimborso di questi costi quando rivolgersi all’avvocato è divenuto necessario, ma se la controparte non li riconosce per ottenerli bisogna fargli causa.

Condominio, condomino e spese legali

Si supponga che uno dei condomini non abbia pagato una o più rate: in tali casi l’amministratore, cui spetta il compito di riscuotere i contributi, invia personalmente un sollecito e, vista la mancata risposta del condomino, dà mandato al legale di fiducia della compagine affinché agisca per recuperare il giusto dovuto.

Questi, ricevuto incarico, invia al condomino una diffida di pagamento, minacciando, in caso d’inadempimento entro il termine indicato nella lettera, il ricorso all’Autorità giudiziaria.

A questo punto il condomino paga le spese condominiali ma, letteralmente, ignora il compenso richiestogli dall’avvocato.

Parcella

In casi del genere l’amministratore può fare solamente una cosa: salvo che il regolamento contrattuale non prevede qualcosa di particolare, egli dovrà pagare l’avvocato con i soldi presenti nella cassa condominiale (o comunque richiesti ai condomini) e non potrà porre quella spesa a carico del moroso.

Se agisse in questo modo, la deliberazione dovrebbe essere considerata invalida per violazione dei criteri di ripartizione delle spese.

L’addebito di responsabilità (in tal caso ritardo di pagamento) non è annoverabile tra i compiti dell’amministratore: insomma il mandatario non può stabilire chi ha torto e chi ha ragione e siccome s’è rivolto all’ avvocato nell’ interesse del condominio, quest’ultimo è il cliente del legale e quindi ad esso spetta pagare.

Lo stesso dicasi per tutti quei casi in cui è stato necessario rivolgersi ad un legale per risolvere un problema che da soli non si sta riuscendo a sbrogliare; si pensi ai sinistri assicurativi, ecc.

Eppure qualcuno con un po’ di senso pratico potrebbe obiettare: Come per recuperare 100 dobbiamo spendere 20?

Cause per le spese legali

Una sentenza resa dal Tribunale di Como sembra aprire lo spiraglio ad una nuova strada.

Nel caso di specie un condominio chiedeva che il giudice lombardo condannasse una compagnia assicurativa al risarcimento del danno consistente nelle spese sostenute per pagare il legale che aveva seguito una pratica relativa ad un sinistro indennizzato dall’ assicurazione.

La compagine ha dimostrato in corso di causa che l’intervento del legale è stato risolutore: prima di allora, infatti, i solleciti fatti direttamente dall’ amministratore non erano serviti a risolvere la questione.

Una volta messo in mezzo il legale, il danno era stato risarcito velocemente.

Insomma il condominio, carte alla mano e grazie a delle testimonianze, è stato in grado di dimostrare che rivolgersi ad un avvocato è risultato necessario in quanto l’azione diretta s’era fino ad allora dimostrata infruttuosa.

In questo contesto il Tribunale di Como, sulla scorta di alcuni precedenti pronunciamenti di Cassazione ha affermato che le spese legali sostenute dal Condominio per l’ottenimento degli indennizzi devono, dunque, ritenersi essere state necessarie e giustificate, con conseguente diritto al relativo risarcimento […] (Cass. 9400/99; 11606/05; 14594/05, 2276/06, 997/10) (Trib. Como 20 settembre 2012 n. 1177).

In buona sostanza: se il condomino paga le quote ma non le spese legali, il condominio potrebbe fargli causa per ottenere il rimborso di quelle spese dimostrando che la lettera dell’avvocato s’è resa necessaria in quanto il moroso non aveva provveduto al pagamento a fronte dei solleciti fatti personalmente dall’amministratore.
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