Condominio, Due soli condomini, si divide tutto a metà?

Condominio, Due soli condomini, si divide tutto a metà?

Gent.mo Avvocato,
nel caso di un condominio formato da due soli condomini, laddove sia necessario procedere al rifacimento del lastrico solare a uso esclusivo di un solo condomino, si applica il criterio di riparto delle spese di cui all’art. 1126 c.c. (1/3, 2/3), o si divide equamente tra i due condomini? La ringrazio.

Gent.ma Signora,

il lastrico solare è una struttura piana, posta a copertura dell’edificio, alla stessa stregua di un tetto, che, in linea generale, rientra tra le parti comuni del condominio – se il contrario non risulta dal titolo – ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 del codice civile, con la conseguenza che le spese per il suo rifacimento vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà.

Laddove, tuttavia, il lastrico solare sia ad uso esclusivo di un singolo condomino (normalmente il proprietario dell’ultimo piano) – come nel caso di specie – trova applicazione l’art. 1126 c.c., che così dispone:“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Orbene, la suddetta disposizione non conosce eccezioni derivanti dalla particolare tipologia di condominio, trovando applicazione anche per i condomini c.d. “minimi”, formati cioè – qual è, appunto, il caso di specie – da due soli condomini.

Del resto, l’intera disciplina del Titolo VII del terzo libro del codice civile risulta applicabile ad ogni tipo di condominio, ivi compresi i “condomini minimi”, formati da sue soli partecipanti, per i quali, per ovvie ragioni, non troveranno applicazione le sole norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale.

Vi è, altresì, da considerare che la disposizione di cui all’art. 1126 c.c. trova applicazione anche laddove, per ipotesi, il lastrico serva da copertura ad un solo condomino, proprio perché, anche in tal caso, la sua funzione – primaria – di copertura non viene meno.

E’ dunque corretto – ed in tal senso si è espressa anche la Corte di Cassazione – che anche nei “condomini minimi” e a prescindere da quanti siano le unità immobiliari cui il lastrico serva da copertura, trovi applicazione la disposizione codicistica di cui all’art. 1126.

Disposizione, questa, da Lei stessa correttamente richiamata e che trova, dunque, applicazione anche nel Suo caso specifico.

Cordialmente,
Avv. Roberto Visciola
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