Condominio, armi spuntate contro chi non paga

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Procedimenti giudiziari che durano – se va bene – dai due ai quattro anni. Con esecuzioni immobiliari che a volte lasciano anche a bocca asciutta il condominio, che deve cedere la precedenza ai creditori priviligiati, tipicamente le banche beneficiarie dell’ipoteca in caso di mutuo sull’abitazione: diventa spesso una battaglia contro i mulini a vento quella di amministratori e condòmini contro chi non paga – per oggettive difficoltà finanziarie o perché consapevole di poter facilmente allungare i tempi o farla franca – le rate condominiali.

«L’effetto della crisi non si poteva non sentire – conferma Carlo Parodi, direttore Centro studi Anaci – ma forse è meno pesante di quello che si potesse immaginare (vedi articolo a lato e grafici, ndr). Il fatto è che il fenomeno era grave già da tempo. A volte i decreti ingiuntivi non vengono chiesti abbastanza celermente, perché gli amministratori non vogliono ‘inimicarsi’ nessuno, i costi da anticipare sono elevati e i tempi a volte possono diventare lunghi. E così i problemi aumentano». Un circolo vizioso: non solo perché i condòmini che pagano regolarmente vedono salire gli importi delle loro rate (a copertura degli scoperti) e a loro volta diventano a rischio insolvenza; ma anche perché le spese straordinarie vengono rimandate, aumentando gli esbordi futuri e peggiorando il grado di conservazione del già malandato parco immobiliare. Inoltre, spesso i condòmini esasperati cominciano a non pagare per ‘ripicca’ verso i morosi, alimentando la spirale negativa. «Ben venga quindi – continua Parodi – l’obbligo per l’amministratore, previsto dalla riforma del condominio, di avviare l’azione giudiziaria entro quattro mesi, pena la sua diretta responsabilità».

Quali sono i passi da compiere per arginare questo fenomeno? Consapevole che il percorso è spesso accidentato, il primo tentativo messo in campo dall’amministratore – che tra i suoi compiti ha l’obbligo di riscuotere le quote dovute – è in genere la ricerca di un accordo bonario, con l’obiettivo di arrivare in assemblea con un piano di rientro che convinca i proprietari più agguerriti a rimandare la via giudiziaria. Parallelamente in genere viene istituito dall’assemblea (con la maggioranza del 50% di partecipanti e 501 millesimi) un fondo ad hoc per ‘coprire il buco’: le cifre corrisposte sono una sorta di prestito che sarà restituito nel caso i morosi rientrino dal debito, ma contestualmente i condomini non possono rifiutare di pagare il dovuto, pena diventare a loro volta suscettibili di azioni di rivalsa.

C’è anche la possibilità di sospendere i servizi condominiali a chi è moroso da oltre 6 mesi (articolo 63, Disposizioni di attuazione del Codice civile), ma spesso si tratta di operazioni difficili e costose da mettere in pratica (si pensi ad esempio al blocco selettivo per l’ascensore) o ai limiti dell’ammissibilità, perché si andrebbero a toccare diritti fondamentali della persona (si pensi agli effetti sulla salute di un eventuale blocco dell’erogazione dell’acqua o del riscaldamento); inoltre l’opzione deve essere prevista dal regolamento condominiale.

Se si sceglie invece la via giudiziaria, l’amministratore dovrà dare incarico a un legale di ottenere – sempre in base all’articolo 63 – un «decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo», che porrterà a una notifica di pagamento da parte del Tribunale – la competenza è del Giudice di pace fino a 5mila euro – e, se questo non avrà effetto, al pignoramento dei beni del moroso, fino a quello dell’appartamento che verrà infine messo all’asta (vedi articoli pagg. 4 e 5). Se il moroso ha la possibilità di pagare, difficile che non chieda al giudice – e che il giudice non conceda – la conversione del pignoramento in un pagamento a rate.Nel caso il moroso sia un inquilino, l’azione legale può essere fatta solo nei confronti del proprietario (non sarà così in caso la riforma del condominio venga approvata nella bozza attuale) che a sua volta potrà rivalersi sull’inquilino.
Anche se si arriva all’asta dell’immobile, però, può capitare che il condominio – in quanto creditore chirografario e quindi non assistito da nessun tipo di garanzia reale – venga superato da creditori privilegiati, quali ad esempio le banche, nel caso l’immobile sia gravato da ipoteca (per il mutuo). Spesso infatti lo stop ai pagamenti avviene contenstualmente: se non si riesce a pagare il mutuo e si rischia di perdere la casa, perché si dovrebbero onorare i debiti verso il condominio?

"Sono infondate le proteste dei condòmini che si lamentano di come la loro posizione debitoria non sia protetta dalla privacy nei confronti degli altri partecipanti al condominio. Il Garante ha chiarito che la riservatezza si applica nei confronti degli estranei (ad esempio l’elenco dei morosi non potrà esere esposto nella bacheca d’ingresso) ma che è legittima la comunicazione interna con i dettagli della posizione di ognuno. Così la Cassazione (sent. n. 186 del 4/1/2011): non può essere messo in dubbio il diritto di ciascun condomino di conoscere gli inadempimenti altrui"