Compenso straordinario

Compenso straordinario

Quella dell’amministratore di condominio non è una professione protetta e, di conseguenza, non esistendo un albo o un registro pubblico, non esiste neppure una tariffa legale, sia pure non vincolante; non solo, il Garante per la Concorrenza e per il Mercato, con parere del 11/12/2007 n. 4580, fornito all’A.L.A.C. (Associazione Liberi Amministratori Condominiali), su istanza di quest’ultima, ha escluso la legittimità di tariffe anche solo “consigliate” ai professionisti associati.

Da dette premesse discende che il compenso dell’amministratore di condominio è liberamente concordato tra le parti; normalmente, il compenso è presentato in forma forfetaria ovvero, l’amministratore presenta un prezzo onnicomprensivo per tutta la gestione annuale e, raramente, evidenzia la possibilità di aumenti per eventi sorti in corso di rapporto; questo sistema, che si contrappone a quello “analitico” (secondo singole e dettagliate voci di spesa), è di gran lunga il più utilizzato in quanto permette ai condomini di avere un prezzo già definito che metta al riparo dalle “sorprese” di una liquidazione che può contenere attività inutili o, peggio, non eseguite, ma lascia insoluti alcuni problemi che riguardano le attività che esulano dalla gestione ordinaria.

L’ipotesi più rilevante è quella relativa all’esecuzione di lavori straordinari; non esiste un orientamento uniforme della giurisprudenza di merito, né esistono pronunzie di legittimità circa l’obbligo di riconoscimento, da parte del condominio, di un compenso extra all’amministratore in caso di gestione di lavori di rilevante entità; nel dettaglio, il Tribunale di Genova (Sent. del 29/05/2001) ha escluso, in mancanza di una delibera assembleare, che spetti un compenso straordinario per lavori specifici, mentre di diverso avviso è la Pretura di Perugia (Sent. 06/02/1998) che da deciso nel senso che, a fronte di lavori, è dovuto all’amministratore un compenso extra rispetto all’onorario annuale pattuito.

La Cassazione ha negato (Cass. 12/03/2003 n. 3596) che spetti un compenso ulteriore all’amministratore che partecipi alle assemblee straordinarie rientrando, la partecipazione all’assemblea, tra i compiti istituzionali dell’amministratore, salvo diversa convenzione.

Una recente pronunzia (Cass.n. 28734 del 03/12/2008) ha riconosciuto che rientra, tra i poteri dell’assemblea, quello di stabilire un compenso straordinario in caso di lavori di rilevante entità e che detto potere si concreti nella sovranità dell’assemblea nello stabilire il compenso dell’amministratore, per cui non è censurabile, per violazione di legge, la delibera che abbia approvato, in sede di consuntivo ordinario, il pagamento all’amministratore di una somma a titolo di “competenze tecniche amministrative per lavori straordinari”.

In definitiva l’assemblea può, discrezionalmente ed in ogni momento, anche successivamente all’esecuzione delle opere ed i sede di rendiconto, riconoscere un compenso integrativo all’amministratore, salvo che si versi in ipotesi di eccesso di potere, ove il potere decisorio dell’assemblea sia deviato ad altre finalità (ad esempio riconoscere una somma all’amministratore per motivi non strettamente collegati al condominio).