Commenti alle proposte di riforma sul condominio

Fidejussione

Proposta della riforma in attesa di approvazione

L’ amministratore nominato, salva espressa dispensa da parte dell’assemblea, presta idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’espletamento del suo incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale.

In mancanza sono privi di efficacia la nomina o il rinnovo dell’incarico.

L’ amministratore è tenuto inoltre a prestare idonea garanzia per le responsabilità e gli obblighi al medesimo imputabili derivanti da incarichi di gestione straordinaria del condominio per un valore non inferiore agli oneri della medesima.

Commento dell’ ANAMMI

L’ ANAMMI ha emesso una circolare, riportando sull’ argomento il giudizio che segue:

Il disegno di legge stabilisce la prestazione di “una garanzia per le responsabilità e gli obblighi derivanti dall’incarico per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale”. In pratica, ciò comporterebbe una fideiussione ad hoc per ogni condominio, con un notevole aggravio di costi per l’amministratore.

Commento

Per ciò che concerne la gestione ordinaria, l’ assemblea in sede di nomina potrà deliberare "espressa dispensa" della fidejussione che sarà prevista dal codice civile.

Pertanto, di fatto, questo cosiddetto "obbligo" dell’ amministratore diventerà in realtà una facoltà dei condòmini, i quali pagheranno questo servizio aggiuntivo offerto dall’ amministratore in carica una volta ancora in modo "indiretto", con tutti i rischi e gli oneri di controllo che questa situazione comporterà.

Per ciò che concerne i lavori straordinari, il preventivo approvato dall’ assemblea comprenderà anche la spesa che si riferisce all’ "idonea garanzia" delle responsabilità e degli obblighi dell’ amministratore, che, pertanto, graverà interamente sui condòmini come onere aggiuntivo sul lavoro straordinario.

Queste evidenze si produrranno naturalmente nel mercato, poichè il servizio di garanzia previsto dalla riforma ipotizzata è a beneficio dei condòmìni (non dell’ amministratore).

Pertanto, a mio giudizio sarebbe stato meglio obbligare ogni condomìnio ad una polizza assicurativa a garanzìa della gestione amministrativa ordinaria e straordinaria.

Sarebbe stata una strada che avrebbe portato "forzatamente" all’ analisi e alla definizione degli obblighi amministrativi "assicurabili", e, pertanto, alla definizione dei controlli di qualità conseguenti.

Il legislatore, invece, ha scelto un’ altra volta la strada del "parafulmine", attribuendo all’ amministratore sia l’ obbligo di "accollarsi" il costo di garantire il proprio lavoro di amministratore, sia, nello stesso tempo, il "diritto" di ribaltare il costo di questo onere sui condòmini amministrati.

Una scelta ambigua che lascia tutti i problemi irrisolti.