Chi é l’amministratore di condominio?

Chi é l’amministratore di condominio?

Si intende “amministratore di condominio” il soggetto, o l’insieme dei soggetti incaricati di seguire l’amministrazione del condominio.

Spesso si confonde la figura denominata “amministratore di condominio” con il soggetto che si presenta come responsabile del condominio.

Ma si tratta di due soggetti ben distinti.

Responsabile del condominio

Il responsabile del condominio è la figura di riferimento della comunità residenziale, il quale si presenta ai condomini come referente di tutta l’amministrazione.

Si tratta di professionisti che hanno caratteristiche speciali.

Per essere figure di riferimento, questi professionisti sanno parlare in pubblico, hanno notevoli capacità relazionali, praticano la conciliazione, sanno ascoltare, e sono esperti negoziatori.

Infatti, bisogna considerare che amministrare significa gestire, governare, applicare le leggi o sovrintendere alla loro applicazione, disciplinare.

Deriva dal latino administrare, gestire, eseguire, realizzare, servire.

Come corollario vediamo di fare un esempio pratico:

Organizzazione dello studio di amministrazione di stabili

Prendiamo un’organizzazione, ossia un insieme di persone che abbiano mansioni diverse, necessarie al raggiungimento di un obiettivo, coordinate tra loro.

Diciamo che la nostra organizzazione si occupa di gestire il condominio.

Se prendiamo ad esempio il loro capo, lui per amministrare il gruppo dovrà prendere delle decisioni su come fare le cose.

Il “capo” è il responsabile

Dovrà eseguire una mansione, in questo caso di responsabile, e come tale fare tutta una serie di azioni proprie di quella funzione, come coordinare i fornitori e i tecnici, verificare che le direttive stabilite siano rispettate, sbloccare le situazioni di conflitto quando si verificano, controllare che i suoi collaboratori stiano effettivamente svolgendo il lavoro, ecc.

Come abbiamo già accennato, è sua responsabilità che le regole stabilite vengano portate avanti, perchè quelle direttive altro non sono se non i metodi migliori stabiliti dall’esperienza per portare avanti le cose.

Dovrà quindi correggere chi non le sta applicando, prendere i giusti provvedimenti nel caso in cui sia “recidivo”, ma anche accertarsi che abbia la giusta formazione per poter effettivamente svolgere quel lavoro con efficacia.

E, nel caso in cui ci sia carenza di formazione, preoccuparsi anche che i suoi collaboratori abbiano il know how necessario per fare il lavoro.

Tutto questo? SI, e anche molto di più.

Farlo bene, continuamente e migliorare, oltre a trovare le strategie giuste, tenersi aggiornati sul mercato, organizzare riunioni informative e motivanti, curare le public relations, e…

Ma chi aggiorna, motiva, forma, gestisce, fa rispettare le regole al “capo”, che si presenta come responsabile del condominio?

L’organizzazione del condominio!

In mancanza di un’organizzazione di fiducia dei condomini, il responsabile del condominio si ritroverà addosso un potere aziendale enorme, che potrà sfruttare per promuovere i suoi interessi.

Pertanto, di seguito approfondiamo lo studio della figura legale che il codice civile definisce “amministratore di condominio”.

Funzioni di governo dell’amministratore di condominio

La figura legale denominata “amministratore di condominio”, prevista dal codice civile, identifica un responsabile, o un insieme di responsabili, a cui sono attribuite una serie di funzioni di governo e di servizio, che sono comuni per tutte le aziende:

La rappresentanza legale (vedi art. 1130 punto 4, e art. 1131 del codice civile);

La gestione amministrativa e finanziaria (vedi art. 1130 punto 3, e art. 1130 ultimo comma del codice civile);

La gestione tecnica e organizzativa (vedi art. 1130 punti 1 e 2 del codice civile);

La gestione fiscale (vedi art. 1130 punto 5 del codice civile).

Nomina obbligatoria dei soggetti che seguono l’amministrazione

L’art. 1129 del codice civile, al primo comma, introduce la nomina obbligatoria della figura giuridica denominata “amministratore di condominio”, con il disposto che segue:

Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.

L’assemblea ha il potere di delegare le funzioni di governo e di servizio, previste dal codice civile, nominando uno o più soggetti responsabili.

Più precisamente, l’assemblea è convocata per delegare le seguenti funzioni di governo e di servizio, previste dal codice civile:

La rappresentanza legale, la gestione amministrativa e finanziaria, la gestione tecnica e organizzativa, la gestione fiscale.

Se non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria.

Oggi vi è l’abitudine di nominare un solo soggetto responsabile, che viene incaricato globalmente per tutte le funzioni di governo e di servizio in capo al condominio

Questa consuetudine, in un contesto in cui gli obblighi di legge vengono imposti in modo contingente, non coordinato e a cascata, sia al condominio, sia alla figura dell’amministratore in quanto “parafulmine” di ogni incombenza attribuibile, hanno causato e causano una confusione e una zona d’ombra, in cui è facile che interessi privati prevalgano sull’interesse collettivo di una gestione di qualità.

Una gestione a servizio di chi abita nella casa

Questa qualità dei servizi, deve essere a vantaggio dell’ente di gestione.

Il soggetto “ente di gestione” è inteso sia come collettività dei condòmini (con l’interesse di accrescere il valore patrimoniale del proprio bene immobile), sia come collettività dei residenti (con l’interesse di accrescere la qualità dei servizi e la qualità della vita di tutto l’ambiente sociale del condominio).

Nel lungo periodo gli interessi dei condòmini e gli interessi dei residenti tendono a coincidere.

L’amministrazione di condominio va organizzata

E’ evidente che l’amministrazione di condominio deve essere organizzata dai condomini, e non può essere delegata senza controllo ad un soggetto, nominato “a norma di legge”.

Soprattutto i condomini hanno la necessità di controllare la propria amministrazione

 I condomini hanno un bisogno assoluto di organizzarsi, non ne possono cioè fare a meno.

Proprio per questo motivo, l’amministratore di condominio, se agisce in mancanza di un sistema di procedure condominiali controllato, può imporre prezzi altissimi per i servizi di gestione erogati, per quanto questi possano essere scadenti.

Ossia, l’amministratore di condominio in carica può permettersi di esigere e incassare altissime quote condominiali…

…dall’altro lato può permettersi di dare in cambio il minimo indispensabile in fatto di servizi, trattenendo e usando per se la differenza tra le risorse incamerate e quelle erogate.

Così massimizza i propri profitti!

E’ la legge della domanda e dell’offerta in un regime monopolista!

Siccome gli amministratori di condominio sono imposti dalla legge, finora essi hanno agito con la piena libertà di poter imporre anche la propria organizzazione e il proprio sistema di procedure.

Proprio per questo motivo gli amministratori di condominio:

Spesso, sono inefficienti.

Sempre, sono potenzialmente in conflitto di interessi.

Occasionalmente, fuggono con i soldi della cassa comune.

Pertanto, per organizzare l’amministrazione del condominio, è necessario fare in modo che l’amministratore-responsabile non sia in conflitto di interessi con i condomini

Per evitare il conflitto di interessi tra l’amministratore-responsabile e il condominio, è necessario separare la gestione amministrativa dalla gestione tecnica, al fine di realizzare queste condizioni:

Il soggetto (l’amministratore-responsabile!) che ha la funzione di gestire la cassa non può essere lo stesso soggetto che registra la contabilità e redige il rendiconto.

Il soggetto (l’amministratore-responsabile!) che ha la funzione di controllare il lavoro dei fornitori e dei dipendenti non può essere lo stesso soggetto che li sceglie.

Come fare per separare la gestione amministrativa dalla gestione tecnica e organizzativa?

Per raggiungere questo obiettivo, è necessario che l’assemblea deliberi quanto segue:

1) L’assemblea deve deliberare di affidare la gestione amministrativa ad un professionista diverso dall’amministratore-responsabile.

L’assemblea, pertanto, delibera di affidare ad un professionista specializzato in amministrazione (ragioniere o commercialista) i seguenti incarichi amministrativi:

Gestione della contabilità, controllo delle spese, predisposizione del rendiconto, gestione fiscale, scelta dei fornitori in accordo con il consiglio di condominio.

2) L’assemblea deve deliberare di affidare la gestione tecnica e organizzativa all’amministratore-responsabile già in carica.

L’amministratore, (in veste di responsabile del condominio), quindi, darà le consegne della gestione amministrativa e fiscale al responsabile amministrativo, e si occuperà soltanto della gestione tecnica e organizzativa del condominio.

Cambiare punto di vista – Chi é l’amministratore di condominio?

La gestione condominiale si può paragonare, per analogia, al motore di un automobile:

E’ inutile proporre di cambiare il conducente (ossìa il soggetto nominato “amministratore”), se il problema è il motore della macchina (ossia l’organizzazione del condomìnio) che si è ingrippato.

Prima aggiusta il motore (Trova i professionisti e i tecnici di cui hai fiducia e organizza la gestione condominiale in modo che faccia gli interessi dei condòmini).

Poi potrai pensare a trovare un buon autista (ossia un soggetto da nominare “amministratore” che gestisca i fornitori, i tecnici e i professionisti di tua fiducia, con regole chiare, condivise e accettate per iscritto prima di assumere l’ incarico).

E organizzati in consorzio, per creare valore economico e sociale per te e la tua comunità residenziale!

Consorzio AziendaCondominio

A mio giudizio i condomini si devono organizzare in consorzi, con il fine di acquisire valore economico e sociale.

Il consorzio di condominio è un istituto che serve a coordinare la gestione politica e organizzativa dei condomini che ne fanno parte.

Esso è diretto dal comitato direttivo, composto da un rappresentante per ogni condominio consorziato.

Il rappresentante al consorzio di condominio è eletto per mezzo di una delibera di assemblea, approvata ai sensi dell’ art. 1136 C.C. secondo comma.

Il comitato direttivo delibera sempre all’ unanimità.

I fornitori, i servizi, e le agevolazioni che creano valore per il consorzio, vengono offerte agli amministratori e alle comunità residenziali, i quali possono adottarli secondo necessità.

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