Cessione del contratto di locazione

Cessione del contratto di locazione. Il conduttore se non è stato espressamente liberato dal locatore rimane responsabile, in solido con il nuovo conduttore, del mancato pagamento dei canoni d’affitto.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo scrive…

(Tribunale di Ascoli Piceno, sentenza n. 56 dell’11 febbraio 2014 )

Il Tribunale di Ascoli Piceno che, con sentenza n. 56 dell’11 febbraio 2014, segnalata dagli Avv.ti Sergio De Santis e Sarah Medori ha ritenuto legittimità l’intimazione di sfratto per morosità, con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, rivolta dal proprietario dell’immobile sia al cedente che al cessionario del contratto di locazione, con condanna di entrambe le parti al pagamento in solido delle somme dovute.

Il Giudice ha stabilito che in caso di cessione del contratto di locazione, contestualmente alla cessione dell’azienda, l’originario conduttore (cedente), se non è stato espressamente liberato dal locatore (ceduto), rimane responsabile, in solido con il nuovo conduttore (cessionario), del mancato pagamento dei canoni d’affitto.

In assenza di un atto di liberazione da parte del locatore il vincolo contrattuale permane in capo al cedente che, pertanto, può essere chiamato a risponde in solido anche del mancato versamento dei canoni d’affitto da parte del cessionario.

Il fatto – Un immobile in condominio è concesso in locazione ad una società per uso commerciale. Successivamente, la conduttrice cede l’azienda ad altra società, che subentra nel contratto di locazione. A fronte del mancato pagamento dei canoni d’affitto, il proprietario dell’immobile decide di avviare il procedimento di sfratto per morosità, con contestuale ingiunzione per il pagamento dei canoni scaduti, nei confronti di entrambe le società, ritenute responsabili in solido dell’inadempimento contrattuale.

La società originaria conduttrice, nonché cedente l’azienda ubicata presso l’immobile locato, si oppone alla convalida dello sfratto e all’immissione del decreto ingiuntivo nei suoi confronti poiché, a suo dire, in forza dell’intervenuta cessione d’azienda, unica responsabile del mancato pagamento dei canoni deve considerarsi la società cessionaria d’azienda, attuale detentrice dell’immobile.

La disciplina di riferimento – Ai sensi dell’art. 36 della legge sull’equo canone, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata a/r. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di precisare che il conduttore cedente risponde, altresì, nei confronti del locatore anche per il pagamento dei canoni successivi alla cessione del contratto di locazione, posto che l’unico modo per interrompere ogni legame tra locatore e originario conduttore cedente è il fatto che il primo abbia liberato il secondo da ogni obbligazione mediante apposita dichiarazione (ex multis, Cass. civ., 10485/2004).

Senza liberazione da parte del locatore, il cedente rimane vincolato al contratto – Nel caso in cui venga ceduto il contratto di locazione di un immobile adibito ad uso commerciale, se il locatore non ha liberato il conduttore cedente, quest’ultimo è legittimato passivo in riferimento a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto (cfr. Cass. civ., n. 19772/2003 e n. 6427/2009).

Se il cessionario non paga, risponde il cedente – Più in particolare, se viene ceduto il contratto di locazione (contestualmente alla cessione dell’azienda) ai sensi dell’art. 36 della legge sull’equo canone, tra il cedente e il cessionario divenuto conduttore dell’immobile, s’instaura un vincolo di responsabilità sussidiaria caratterizzata dal “beneficium ordinis”, che consente, perciò, al locatore–ceduto, che non abbia liberato il cedente, di agire contro quest’ultimo per l’adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato l’inadempimento di detto nuovo conduttore, per cui la constatazione è sufficiente la costituzione in mora (cfr. Cass. civ. n. 23557/2011).

Nel caso esaminato dal Tribunale di Ascoli Piceno, sono stati accertati sia l’inadempimento della società cessionaria, sia l’assenza di un atto di liberazione del cedente da parte del proprietario dell’immobile. Quest’ultimo, pertanto, ha legittimamente rivolto l’intimazione di sfratto per morosità ad entrambe le società in questione, responsabili in solido per il mancato adempimento dell’obbligo di pagare i canoni d’affitto.
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