Canoni di locazione non percepiti

Premessa – Molte volte può accadere che il contribuente inserisca come redditi da locazione d’immobili posseduti, canoni che effettivamente, causa la morosità del locatario, non vengono successivamente riscossi; su questi canoni il contribuente ha comunque pagato le imposte dovute; ebbene per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare in virtù di quanto stabilito dall’art. 26 del TUIR.

Normativa e prassi – Lo stesso articolo espressamente dispone al comma 2 chei redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione d’immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.

In base a quanto affermato sopra, quindi, i redditi da locazione vengono inseriti in dichiarazione indipendentemente dallo loro effettiva percezione; pertanto, ove il reddito fondiario sia costituito dal canone di locazione, non rileva il canone effettivamente percepito dal locatore, bensì l’ammontare di esso contrattualmente previsto per il periodo d’imposta di riferimento. (Circolare Agenzia delle Entrate n°11/e maggio 2014).

Qualora intervenga una causa di cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito fondiario sarà determinato sulla base della rendita catastale.

La Circolare 150/1999 del Ministero delle Finanze, ha precisato che il configurarsi del credito d’imposta si realizza soltanto in riferimento alle imposte non dovute per canoni di locazioni non percepiti limitati ai soli immobili concessi in locazione ad uso abitativo a condizione che lo stato di morosità del conduttore risulti da un accertamento giudiziale il cui procedimento abbia avuto termine; le suddette disposizioni non trovano invece applicazione con riferimento alla locazione d’immobili non abitativi, basti pensare ad un fabbricato di categoria catastale c1(negozi e botteghe).

Determinazione credito d’imposta – Come da indicazioni delle istruzioni ai modelli di dichiarazione PF, 730 e Unico PF, per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.

Ai fini delle operazioni di liquidazione si terrà conto della rendita catastale degli immobili.

Ai fini del calcolo del credito d’imposta spettante non rileva, invece, quanto pagato ai fini del contributo al servizio sanitario nazionale.

I crediti d’imposta in trattazione devono essere indicati nel quadro G “Crediti d’imposta”, sezione I, “Crediti d’imposta relativi ai fabbricati; con riferimento al modello Unico invece il quadro interessato è “CR”.

Il contribuente può anche decidere di non inserire in dichiarazione il credito d’imposta a lui spettante, e procedere dunque a presentare apposita richiesta di rimborso entro il termine di prescrizione previsto.

Per quanto riguarda i periodi d’imposta utili cui fare riferimento per la rideterminazione delle imposte e del conseguente credito, vale il termine di prescrizione ordinaria di dieci anni e, pertanto, si può effettuare detto calcolo con riferimento alle dichiarazioni presentate negli anni precedenti, ma non oltre quelle relative ai redditi 2006, sempreché per ciascuna delle annualità risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2015.

Il credito d’imposta in questione può essere indicato nella prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e comunque non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale.

Riscossione successiva al rimborso – Se in seguito al rimborso di cui sopra il locatore percepisce le somme collegate ai canoni per i quali in precedenza ha usufruito del credito d’imposta in oggetto, lo stesso provvederà a dichiarare tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria) il maggior reddito imponibile rideterminato.

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