Cambio del fornitore senza autorizzazione dell’ assemblea

L’amministratore di condominio, una volta nominato dall’assemblea non è autorizzato al cambio del fornitore in condominio.

Infatti, in quanto mandatario, l’amministratore ha il potere di agire in nome e per conto del condominio.

Nell’interesse di quest’ultimo, entro i limiti delle competenze che specificamente la legge e l’assemblea gli attribuiscono, l’ amministratore ha il potere di agire.

In particolare, il Codice civile stabilisce che l’amministratore deve gestire l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini [1].

Tali poteri di gestione riguardano l’ordinaria amministrazione e cioè ciò che già esiste.

Salvo ipotesi eccezionali (si pensi ad esempio all’impresa di pulizie condominiale che improvvisamente disdica il contratto in essere) l’ amministratore non può agire in autonomia

Poteri dell’ amministratore nell’ ambito del cambio del fornitore in condominio

Sicuramente nell’ambito di detti poteri possono rientrare i rapporti con i fornitori, ma tali rapporti devono limitarsi alla riscossione delle quote di spese dovute da ciascun condomino, al versamento delle bollette ed alle segnalazioni di malfunzionamenti e disservizi.

La firma di nuovo contratto con altro gestore, o la sottoscrizione di nuove condizioni contrattuali col medesimo gestore, sono compiti che, invece, spettano all’ assemblea.

Non rientrano tra le competenze attribuite all’amministratore.

Pertanto necessitano, per potersi considerare legittimi, della preventiva approvazione dell’assemblea o, perlomeno, della sua successiva ratifica.

Tale impostazione è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione, la quale in un caso analogo (riguardante la conclusione di un contratto di assicurazione da parte dell’amministratore, in assenza di consenso dell’assemblea) ha affermato che la stipula di nuovi contratti non rientra nel novero degli atti conservativi che la legge attribuisce all’amministratore [2].

E’ opportuno in sede approvazione del rendiconto preventivo associare la spesa al relativo fornitore di fiducia dell’ assemblea

Per evitare che ogni possibile dubbio, è opportuno in sede di approvazione del bilancio preventivo, collegare la singola spesa al nome del relativo fornitore.

Se l’assemblea, infatti, delibera che la spesa per un certo servizio da mettere in preventivo è pari ad una certa somma, ma non stabilisce (perché ad esempio non vi sono state delle precedenti trattative) che debba essere una determinata impresa ad eseguire quel lavoro o quella fornitura, l’amministratore, in ragione della spesa preventivata potrebbe ritenersi (erroneamente) libero di scegliere l’impresa che abbia una spesa simile, se non inferiore.

In ogni caso, l’amministratore che decida il cambio del fornitore in condominio di propria iniziativa e non vede ratificato il proprio operato dall’assemblea, potrà essere soggetto ad azione di revoca per gravi irregolarità nella gestione.

In particolare incorre nell’inadempimento delle incombenze che gli spettano per legge e per “eccesso di potere”, ossia per aver operato al di là dei compiti che la legge e l’assemblea gli hanno affidato.

Infine, se il cambio di gestore è avvenuto – a detta dell’amministratore – in ragione del passaggio ad una “tariffa più conveniente”, a fronte di sconti particolari riconosciuti dal gestore all’amministratore personalmente, egli potrà essere revocato per avere agito in conflitto d’interessi.

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Mi chiamo Antonio Azzaretto,  titolare dello studio Antonio Azzaretto.

Svolgo attività di consulenza condominiale.

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Ho fondato la Community AziendaCondominio.

Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano.

Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio.

Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile.

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