Bonus fiscale e contratto preliminare

Premessa – Il bonus fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16 -bis del DPR 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).

Possono usufruire della detrazione sulle spese di ristrutturazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:

• proprietari o nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari o comodatari;
• soci di cooperative divise e indivise;
• imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
• soggetti indicati nell’articolo 5 del TUIR, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Intervento del Ministero – Il Ministero, con la Circolare del 11/05/1998 n. 121 – Min. Finanze, ha previsto che il bonus ristrutturazione trova applicazione nel rispetto di tutte le altre condizioni previste, anche al promissario acquirente dell’immobile, immesso nel possesso dell’immobile stesso, qualora detto soggetto esegua, a proprio carico, le spese per gli interventi agevolabili.
Per avere diritto alla detrazione, è necessario che:

1. sia stato regolarmente effettuato un compromesso di vendita dell’unità immobiliare;
2. per detto compromesso sia effettuata la registrazione presso l’Ufficio del registro competente;
3. che il promissario abbia effettuato gli interventi a proprio carico.

Non è richiesta l’autorizzazione ad eseguire i lavori da parte del promittente venditore ciò in quanto l’autorizzazione stessa può ritenersi implicitamente accordata in conseguenza dell’anticipata immissione nel possesso del futuro acquirente. E’ appena il caso di precisare che la detrazione compete soltanto per le spese relative agli interventi di recupero e di ristrutturazione effettuati sull’unità immobiliare e che, pertanto, tali spese devono essere contabilizzate distintamente da quelle relative all’acquisto dell’unità immobiliare.

Registrazione compromesso – in questo modo l’acquirente dimostra il suo impegno nel voler acquistare l’immobile oggetto di lavori, quindi con la registrazione si perfeziona in qualche modo la volontà concludente dello stesso futuro acquirente; a tale fine opera quindi la registrazione dello stesso contratto preliminare.
Immissione nel possesso dell’immobile – il promissario acquirente viene immesso nel godimento del bene (tipicamente mediante la consegna delle chiavi) prima del perfezionarsi dell’effetto traslativo collegato al rogito finale; condizione che può realizzarsi ad esempio qualora l’acquirente non ha a disposizioni altri alloggi in cui dimorare o necessità di eseguire lavori di ripristino e/o di manutenzione dell’immobile, apportandovi modifiche strutturali e funzionali avvalendosi d’imprese edili di propria fiducia.

Tali disposizioni a parere di chi scrive trovano applicazione con riferimento al bonus 65% relativi agli interventi di efficientamento energetico.

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