Amministratore obblighi di affissione
Amministratore obblighi di affissione, in generale, l’affissione [dal lat. affixio-onis, der. di affigere «affiggere»] indica l’atto, l’operazione materiale dell’affiggere, ovvero la collocazione, in luogo pubblico o aperto al pubblico, di manifesti, cartelli, striscioni, bandi, insegne da parte di una autorità civile o ecclesiastica, oppure di privati soprattutto a scopo pubblicitario.
Ora, tanto premesso, ci si chiede se, in seguito alla riforma della disciplina condominiale operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, il legislatore abbia introdotto, ed eventualmente sanzionato, a carico di determinati soggetti, specifici obblighi di affissione: ovvero di collocazione, in determinati ambiti spaziali e temporali, di dati atti.
Norme previste dall’ art. 1117 ter. C.C.
Amministratore obblighi di affissione – La riforma disposta dalla citata legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha introdotto una disciplina “ad hoc” relativa alle modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni. (art. 1117-ter cod. civ.)
In particolare, l’art. 2, comma 1, della richiamata legge ha aggiunto al regime del condominio negli edifici l’art. 1117-ter cod. civ.
In questo articolo si dispone che l’assemblea, al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale, possa modificare la destinazione d’uso delle parti comuni osservando le seguenti regole:
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare:
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterazione del decoro architettonico.
La deliberazione dell’assemblea deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti:
4/5 dei partecipanti al condominio;
4/5 del valore dell’edificio.
L’avviso di convocazione dell’assemblea deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso;
Inoltre deve essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;
Non solo. Deve essere inviato mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa
La deliberazione assembleare deve altresì contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti sopraindicati.
Come emerge dalla sintesi della disciplina in esame, il legislatore, al fine di assicurare che tutti i condomini siano adeguatamente informati circa l’oggetto della deliberazione, ha imposto a colui che convoca l’assemblea, il rispetto di ben precisi oneri informativi:
In particolare, ha introdotto specifici obblighi di affissione per l’ amministratore, da assolvere in un circoscritto e delimitato ambito spaziale e temporale:
Infatti, il predetto avviso di convocazione deve essere affisso:
nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (requisito spaziale);
per una durata non inferiore ai trenta giorni (requisito temporale);
Ambito di collocazione spaziale dell’ avviso
L’ambito di collocazione spaziale dell’avviso, come informa autorevole dottrina, ha ritenuto criticabile la scelta operata dal legislatore di richiedere che l’affissione avvenga nei locali «di maggior uso comune».
Ciò in quanto ciò potrebbe dar luogo a discussioni in ordine all’esatta individuazione di tali locali, con conseguenti riflessi sulla validità della delibera assembleare (Andrighetti Formaggini M.).
Si pensi, per esempio, all’androne del palazzo ed alle apposite bacheche ivi posizionate, oppure alla vetrina della portineria, o ad una sala ove vengono ubicati gli avvisi di interesse comune dei condomini.
Queste sono modalità rimesse alla discrezionalità dell’amministratore di condominio.
Pertanto la norma in esame lascia ampia libertà di azione purché venga realizzato proficuamente l’intento di comunicare a tutti i condomini l’importanza dell’argomento che si andrà successivamente a trattare. – Amministratore nuovi obblighi di affissione –
Ambito di collocazione temporale dell’ avviso
Per quanto concerne l’ambito di collocazione temporale dell’avviso, alcuni autori hanno rilevato l’incongruenza rappresentata dal fatto che l’avviso di convocazione deve essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.
Là dove l’assemblea, come precisato, si può tenere, poi, a partire dal ventunesimo giorno dalla ricezione dell’avviso di convocazione (Vincenti E., Andrighetti Formaggini M.).
Si ricorda che la disciplina in esame esige di essere coordinata con quella dettata in generale per la convocazione assembleare dall’art. 66 disp. att. cod. civ., norma ritenuta dal legislatore inderogabile da parte dei regolamenti condominiali ex art. 72 delle disp. att. cod. civ.
Violazione dell’ obbligo di affissione
La violazione dell’obbligo di affissione è suscettibile di assumere varie forme:
(i) omessa o incompleta affissione dell’avviso di convocazione;
(ii) affissione dell’avviso per un periodo inferiore al termine legale (trenta giorni);
(iii) affissione in luogo non idoneo rispetto a quello previsto dalla legge.
Nel silenzio serbato sul punto dal legislatore, si ritiene comunque che, in caso di inosservanza dell’obbligo di affissione, trattandosi di adempimento di carattere puramente formale e procedurale, la sanzione più adeguata, in omaggio ai principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, sia quella dell’annullabilità della conseguente delibera assembleare, in quanto tale deducibile solo dagli assenti, dissenzienti ed astenuti nei ristretti limiti temporali e con le forme dettati dall’ art. 1137 cod. civ.
Amministratore obblighi di comunicazione da art. 1129 C.C.
2.Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (art. 1129 cod. civ.)
L’art. 9, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma della disciplina del condominio negli edifici, ha sostituito l’art. 1129 cod. civ. la cui rubrica ora recita “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”.
La norma in esame, introduce a carico dell’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere sia in sede di accettazione della nomina, sia in sede di rinnovo dell’incarico.
In particolare, tra gli obblighi informativi, l’amministratore è obbligato a comunicare (art. 1129, comma 2, cod. civ.)
• i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;
• il locale ove si trovano:
il registro di anagrafe condominiale,
il registro dei verbali delle assemblee,
il registro di nomina e revoca dell’amministratore,
il registro di contabilità;
•i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere visione della suddetta documentazione gratuitamente ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
La previsione di legge è presidiata dal contenuto del successivo dodicesimo comma della stessa disposizione (art. 1129 cod. civ.) che, al n. 8, prevede espressamente, quale ipotesi di grave irregolarità ai fini dell’eventuale revoca dell’amministratore, proprio l’omessa, l’incompleta o l’inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma in commento.
Amministratore obblighi di affissione da art. 1129 C.C.
Viene poi espressamente introdotto e codificato un obbligo di affissione.
Si prevede in particolare che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’amministratore sia tenuto ad ottemperare ad un obbligo di affissione concernente dati relativi alla sua persona.
L’avviso contenente i dati concernenti la persona dell’amministratore deve essere affisso:
• sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi (requisito spaziale);
• dalla data di assunzione dell’incarico fino alla data di cessazione del rapporto quando l’avviso verrà sostituito da quello concernente il nuovo amministratore (requisito temporale).
Il codice prevede soltanto il primo requisito, ovvero quello spaziale; il requisito temporale viene desunto invece implicitamente dal testo di legge essendo un obbligo che insorge per l’amministratore con la costituzione del rapporto e si estingue la cessazione dell’incarico.
In particolare, della persona dell’amministratore, nell’avviso si devono indicare:
• generalità,
• domicilio,
• recapiti, anche telefonici.
Obblighi di affissione in caso di mancanza dell’ amministratore
In caso di mancanza dell’amministratore:
•deve essere comunque affissa nei predetti luoghi l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
Come osservato da autorevole dottrina, tali statuizioni perseguono esigenze di trasparenza che l’amministratore deve garantire non solo nei confronti dei condomini, ma anche nei confronti dei terzi che condomini non sono, come, per esempio, i fornitori o i soggetti che devono conoscere con esattezza i dati dell’amministratore al fine di poterlo contattare ed eventualmente al fine di poter citare in giudizio il Condominio che l’amministratore rappresenta.
Stesse incombenze, come accennato, valgono anche con riguardo alla persona che, in mancanza di un amministratore appositamente nominato, ne svolga i compiti, per esempio nei casi dei piccoli condominii che non superino le otto unità immobiliari e che, non essendone obbligati, non hanno provveduto alla relativa nomina (Cirla A., Rota G.).
La previsione legale non contempla, in caso di violazione dell’obbligo da parte dell’amministratore, una espressa sanzione.
Si ritiene comunque che nel caso in cui il predetto inadempimento abbia determinato o concorso a determinare un danno suscettibile di arrecare un pregiudizio grave ai condomini o ai terzi, la violazione possa comunque integrare, oltre al risarcimento del danno, grave irregolarità che legittima la revoca giudiziaria dell’amministratore.
Si ricorda infine che la disciplina di tale obbligo di previsione è di natura cogente: infatti, in virtù del rinvio operato dall’art. 1138, penultimo comma, cod. civ., l’art. 1129 cod. civ., è disposizione ritenuta dal legislatore inderogabile da parte delle norme del regolamento condominiale.
IN SINTESI •OBBLIGHI DI AFFISSIONE
1) MODIFICAZIONE DELLE DESTINAZIONI D’USO (Art. 1117-ter cod. civ.)
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’Assemblea dei Condomini può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni;
Ricorrendo tale ipotesi, tra i vari previsti e disciplinati, la legge impone anche un particolare adempimento di tipo formale-procedurale:
L’avviso di convocazione assembleare deve essere affisso:
•nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (requisito spaziale);
•per non meno di trenta giorni consecutivi (requisito temporale).
In caso di violazione dell’obbligo di affissione:
Annullabilità della delibera assunta dall’Assemblea dei condomini.
2) AMMINISTRATORE OBBLIGHI DI AFFISSIONE
Una volta costituito il rapporto in seguito all’accettazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto ad osservare una serie di obblighi.
Tra questi, viene espressamente introdotto e codificato un obbligo di affissione.
L’amministratore è tenuto ad affiggere un avviso contenente i dati concernenti la persona:
Contenuto:
• generalità,
• domicilio,
• recapiti, anche telefonici.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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Amministratore obblighi di affissione
Amministratore obblighi di affissione, in generale, l’affissione [dal lat. affixio-onis, der. di affigere «affiggere»] indica l’atto, l’operazione materiale dell’affiggere, ovvero la collocazione, in luogo pubblico o aperto al pubblico, di manifesti, cartelli, striscioni, bandi, insegne da parte di una autorità civile o ecclesiastica, oppure di privati soprattutto a scopo pubblicitario.
Ora, tanto premesso, ci si chiede se, in seguito alla riforma della disciplina condominiale operata dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, il legislatore abbia introdotto, ed eventualmente sanzionato, a carico di determinati soggetti, specifici obblighi di affissione: ovvero di collocazione, in determinati ambiti spaziali e temporali, di dati atti.
Norme previste dall’ art. 1117 ter. C.C.
Amministratore obblighi di affissione – La riforma disposta dalla citata legge 11 dicembre 2012, n. 220, ha introdotto una disciplina “ad hoc” relativa alle modificazioni delle destinazioni d’uso delle parti comuni. (art. 1117-ter cod. civ.)
In particolare, l’art. 2, comma 1, della richiamata legge ha aggiunto al regime del condominio negli edifici l’art. 1117-ter cod. civ.
In questo articolo si dispone che l’assemblea, al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale, possa modificare la destinazione d’uso delle parti comuni osservando le seguenti regole:
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare:
pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterazione del decoro architettonico.
La deliberazione dell’assemblea deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti:
4/5 dei partecipanti al condominio;
4/5 del valore dell’edificio.
L’avviso di convocazione dell’assemblea deve indicare, a pena di nullità, le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso;
Inoltre deve essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati;
Non solo. Deve essere inviato mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa
La deliberazione assembleare deve altresì contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti sopraindicati.
Come emerge dalla sintesi della disciplina in esame, il legislatore, al fine di assicurare che tutti i condomini siano adeguatamente informati circa l’oggetto della deliberazione, ha imposto a colui che convoca l’assemblea, il rispetto di ben precisi oneri informativi:
In particolare, ha introdotto specifici obblighi di affissione per l’ amministratore, da assolvere in un circoscritto e delimitato ambito spaziale e temporale:
Infatti, il predetto avviso di convocazione deve essere affisso:
nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (requisito spaziale);
per una durata non inferiore ai trenta giorni (requisito temporale);
Ambito di collocazione spaziale dell’ avviso
L’ambito di collocazione spaziale dell’avviso, come informa autorevole dottrina, ha ritenuto criticabile la scelta operata dal legislatore di richiedere che l’affissione avvenga nei locali «di maggior uso comune».
Ciò in quanto ciò potrebbe dar luogo a discussioni in ordine all’esatta individuazione di tali locali, con conseguenti riflessi sulla validità della delibera assembleare (Andrighetti Formaggini M.).
Si pensi, per esempio, all’androne del palazzo ed alle apposite bacheche ivi posizionate, oppure alla vetrina della portineria, o ad una sala ove vengono ubicati gli avvisi di interesse comune dei condomini.
Queste sono modalità rimesse alla discrezionalità dell’amministratore di condominio.
Pertanto la norma in esame lascia ampia libertà di azione purché venga realizzato proficuamente l’intento di comunicare a tutti i condomini l’importanza dell’argomento che si andrà successivamente a trattare. – Amministratore nuovi obblighi di affissione –
Ambito di collocazione temporale dell’ avviso
Per quanto concerne l’ambito di collocazione temporale dell’avviso, alcuni autori hanno rilevato l’incongruenza rappresentata dal fatto che l’avviso di convocazione deve essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati.
Là dove l’assemblea, come precisato, si può tenere, poi, a partire dal ventunesimo giorno dalla ricezione dell’avviso di convocazione (Vincenti E., Andrighetti Formaggini M.).
Si ricorda che la disciplina in esame esige di essere coordinata con quella dettata in generale per la convocazione assembleare dall’art. 66 disp. att. cod. civ., norma ritenuta dal legislatore inderogabile da parte dei regolamenti condominiali ex art. 72 delle disp. att. cod. civ.
Violazione dell’ obbligo di affissione
La violazione dell’obbligo di affissione è suscettibile di assumere varie forme:
(i) omessa o incompleta affissione dell’avviso di convocazione;
(ii) affissione dell’avviso per un periodo inferiore al termine legale (trenta giorni);
(iii) affissione in luogo non idoneo rispetto a quello previsto dalla legge.
Nel silenzio serbato sul punto dal legislatore, si ritiene comunque che, in caso di inosservanza dell’obbligo di affissione, trattandosi di adempimento di carattere puramente formale e procedurale, la sanzione più adeguata, in omaggio ai principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità, sia quella dell’annullabilità della conseguente delibera assembleare, in quanto tale deducibile solo dagli assenti, dissenzienti ed astenuti nei ristretti limiti temporali e con le forme dettati dall’ art. 1137 cod. civ.
Amministratore obblighi di comunicazione da art. 1129 C.C.
2.Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (art. 1129 cod. civ.)
L’art. 9, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220, di riforma della disciplina del condominio negli edifici, ha sostituito l’art. 1129 cod. civ. la cui rubrica ora recita “Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore”.
La norma in esame, introduce a carico dell’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere sia in sede di accettazione della nomina, sia in sede di rinnovo dell’incarico.
In particolare, tra gli obblighi informativi, l’amministratore è obbligato a comunicare (art. 1129, comma 2, cod. civ.)
• i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione;
• il locale ove si trovano:
il registro di anagrafe condominiale,
il registro dei verbali delle assemblee,
il registro di nomina e revoca dell’amministratore,
il registro di contabilità;
•i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prendere visione della suddetta documentazione gratuitamente ed ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
La previsione di legge è presidiata dal contenuto del successivo dodicesimo comma della stessa disposizione (art. 1129 cod. civ.) che, al n. 8, prevede espressamente, quale ipotesi di grave irregolarità ai fini dell’eventuale revoca dell’amministratore, proprio l’omessa, l’incompleta o l’inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma in commento.
Amministratore obblighi di affissione da art. 1129 C.C.
Viene poi espressamente introdotto e codificato un obbligo di affissione.
Si prevede in particolare che sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, l’amministratore sia tenuto ad ottemperare ad un obbligo di affissione concernente dati relativi alla sua persona.
L’avviso contenente i dati concernenti la persona dell’amministratore deve essere affisso:
• sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi (requisito spaziale);
• dalla data di assunzione dell’incarico fino alla data di cessazione del rapporto quando l’avviso verrà sostituito da quello concernente il nuovo amministratore (requisito temporale).
Il codice prevede soltanto il primo requisito, ovvero quello spaziale; il requisito temporale viene desunto invece implicitamente dal testo di legge essendo un obbligo che insorge per l’amministratore con la costituzione del rapporto e si estingue la cessazione dell’incarico.
In particolare, della persona dell’amministratore, nell’avviso si devono indicare:
• generalità,
• domicilio,
• recapiti, anche telefonici.
Obblighi di affissione in caso di mancanza dell’ amministratore
In caso di mancanza dell’amministratore:
•deve essere comunque affissa nei predetti luoghi l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
Come osservato da autorevole dottrina, tali statuizioni perseguono esigenze di trasparenza che l’amministratore deve garantire non solo nei confronti dei condomini, ma anche nei confronti dei terzi che condomini non sono, come, per esempio, i fornitori o i soggetti che devono conoscere con esattezza i dati dell’amministratore al fine di poterlo contattare ed eventualmente al fine di poter citare in giudizio il Condominio che l’amministratore rappresenta.
Stesse incombenze, come accennato, valgono anche con riguardo alla persona che, in mancanza di un amministratore appositamente nominato, ne svolga i compiti, per esempio nei casi dei piccoli condominii che non superino le otto unità immobiliari e che, non essendone obbligati, non hanno provveduto alla relativa nomina (Cirla A., Rota G.).
La previsione legale non contempla, in caso di violazione dell’obbligo da parte dell’amministratore, una espressa sanzione.
Si ritiene comunque che nel caso in cui il predetto inadempimento abbia determinato o concorso a determinare un danno suscettibile di arrecare un pregiudizio grave ai condomini o ai terzi, la violazione possa comunque integrare, oltre al risarcimento del danno, grave irregolarità che legittima la revoca giudiziaria dell’amministratore.
Si ricorda infine che la disciplina di tale obbligo di previsione è di natura cogente: infatti, in virtù del rinvio operato dall’art. 1138, penultimo comma, cod. civ., l’art. 1129 cod. civ., è disposizione ritenuta dal legislatore inderogabile da parte delle norme del regolamento condominiale.
IN SINTESI •OBBLIGHI DI AFFISSIONE
1) MODIFICAZIONE DELLE DESTINAZIONI D’USO (Art. 1117-ter cod. civ.)
Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’Assemblea dei Condomini può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni;
Ricorrendo tale ipotesi, tra i vari previsti e disciplinati, la legge impone anche un particolare adempimento di tipo formale-procedurale:
L’avviso di convocazione assembleare deve essere affisso:
•nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (requisito spaziale);
•per non meno di trenta giorni consecutivi (requisito temporale).
In caso di violazione dell’obbligo di affissione:
Annullabilità della delibera assunta dall’Assemblea dei condomini.
2) AMMINISTRATORE OBBLIGHI DI AFFISSIONE
Una volta costituito il rapporto in seguito all’accettazione dell’incarico, l’amministratore è tenuto ad osservare una serie di obblighi.
Tra questi, viene espressamente introdotto e codificato un obbligo di affissione.
L’amministratore è tenuto ad affiggere un avviso contenente i dati concernenti la persona:
Contenuto:
• generalità,
• domicilio,
• recapiti, anche telefonici.
La Community AziendaCondominio – Chi siamo
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
Ho fondato la Community AziendaCondominio: La Community AziendaCondominio è un autorevole alleato nella conduzione del condominio; un punto di riferimento e una fonte di informazioni precisa ed attendibile.
Sono Iscritto all’ albo dei Commercialisti ed Esperti contabili di Milano. Faccio parte della commissione di studio dei Commercialisti di Milano in tema di condominio e amministrazione immobiliare.
Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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