All’assemblea serve il quorum di 1/3 in seconda convocazione

All’assemblea serve il quorum di 1/3 in seconda convocazione

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima e non oltre dieci giorni,

Com’è noto molte sono le novità in tema di assemblee condominiali dopo l’entrata in vigore della Riforma del Condominio lo scorso 18 Giugno. Secondo il nuovo articolo 1136 del Codice Civile, l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Le sostanziali novità riguardano però la seconda convocazione. Sino all’entrata in vigore della Riforma, in seconda convocazione non esisteva un quorum costitutivo ma solo un quorum deliberativo. Con la Riforma, invece, è stato previsto un quorum costitutivo anche per la seconda convocazione. Così, se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. Cambia quindi il quorum riferito ai partecipanti in seconda convocazione: da un terzo alla maggioranza degli intervenuti.

Vi sono poi i quorum speciali ai quali sono state aggiunte alcune materie.

Devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 Codice Civile (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) le deliberazioni che concernono:

• la nomina e la revoca dell’amministratore

• le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo

• la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità

• l’articolo 1117-quater (tutela delle destinazioni d’uso)

• le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

• le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche

• le opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici

• le opere per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio,

• le opere per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

• le opere per l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto) (tutti questi ultimi ai sensi dell’articolo 1120 secondo comma)

• l’articolo 1122-ter: impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

• l’articolo 1135 terzo comma: autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali.

Devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio le deliberazioni di cui all’articolo 1120 primo comma (cioè le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni) e quelle di cui all’articolo 1122-bis terzo comma (cioè allorquando si debbano deliberare modificazioni delle parti comuni per impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).

Cambiano inoltre le regole per l’annullamento della delibera. Quando una delibera viene presa da una maggioranza insufficiente è annullabile e non nulla. Le delibere annullabili vanno impugnate in giudizio entro 30 giorni: il termine scatta dal giorno dell’assemblea (per i presenti, anche per delega) o dal giorno in cui si è ricevuta comunicazione del verbale (per gli assenti). Passato questo periodo le delibere divengono valide.

Per prevenire il contenzioso, è bene dunque documentarsi sulla maggioranza "giusta" e, nei casi dubbi, cercare di avere il consenso più ampio possibile. Al contrario, se si vuole contestare una delibera, è bene sapere che per impugnarla non basta né una telefonata, né una lettera raccomandata all’amministratore: serve un atto giudiziario.

Come evitare l’impugnazione della delibera

Convocazione

L’anticipo

La convocazione deve pervenire almeno cinque giorni prima della data di prima con vocazione a mezzo raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mani

I contenuti

Deve contenere l’ordine del giorno, il luogo e l’ora. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti. L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno della prima e non oltre dieci giorni

Prima di iniziare

I documenti

Quelli necessari per le delibere, se non vengono inviati con la convocazione, devono essere a disposizione. Può essere anche presa copia a spese del richiedente. In ogni tempo e, soprattutto, quando sarà posto in discussione il rendiconto, i condomini e i titolari di diritti reali (come gli usufruttuari) o di godimento (il conduttore e il comodatario) possono prendere visione dei giustificativi di spesa ed estrarne copia a proprie spese

Annullabilità

Il mancato adempimento da parte dell’amministratore comporterà l’annullabilità della delibera

La rappresentanza

Le deleghe

Devono avere la forma scritta. Se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Sino a venti varranno le diverse indicazioni del regolamento. All’amministratore non possono essere conferite deleghe

Proprietà indivisa

Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea, designato dai comproprietari in apposita riunione. In caso di disaccordo non si può più estrarre a sorte tra i contitolari presenti

Come si vota

Usufrutto

L’usufruttuario esercita il diritto di voto per l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Nelle altre deliberazioni il diritto di voto spetta al nudo proprietario, salvi i casi in cui questi rifiuti di eseguire le riparazioni poste a suo carico e l’usufruttuario intenda farsene carico a proprie spese oppure vengano deliberati miglioramenti o addizioni

Locazione

Il conduttore vota per le delibere su spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria

Il verbale

Il registro

Delle riunioni dell’assemblea va redatto processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. Qui vanno annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, anche in prima convocazione. Devono essere annotate nel registro anche le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta

I millesimi

Occorrerà indicare i nominativi e i relativi millesimi di favorevoli, contrari e astenuti
Leggi su: http://www.businessvox.it/norme-e-tribu … z2XPduGWwG