Verbale di assemblea condominiale, dritte cassazione

D.ssa Stefania Baudo scrive…

La materia condominiale é certamente una di quelle su cui è possibile registrare il maggior numero di pronunce della Suprema Corte. Recentemente, con la sentenza n. 6552 del 31 marzo 2015, la Cassazione é intervenuta a chiarire, una volta per tutte, se il verbale condominiale debba essere redatto, modificato o chiuso necessariamente in presenza dell’organo collegiale o, invece, anche in seguito allo scioglimento di quest’ultimo.

La decisione é scaturita dal ricorso di due condomini che avevano impugnato una delibera condominiale sotto due profili: in primo luogo venivano rimarcati presunti vizi relativi alla sua verbalizzazione, che era stata oggetto di modifiche con riferimento ai dati relativi alla presenza/assenza di alcuni condomini dopo la chiusura dell’assemblea stessa; inoltre si contestava la legittimità stessa di alcuni lavori.

La pronuncia dei giudici chiarisce a quali condizioni ed entro quali limiti il verbale di assemblea condominiale può essere modificato in seguito alla chiusura del collegio assembleare. La Cassazione afferma che la correzione apportata nella copia del verbale assembleare consegnata ai soggetti ricorrenti non compromette in alcun modo la validità della deliberazione; in relazione a quest’ultima, infatti, eliminato l’errore materiale del computo dei millesimi e tenuto conto dell’effettiva partecipazione dei condomini presenti, si poteva constatare che era stato raggiunto il quorum necessario.

La Corte Suprema ci ricorda inoltre, opportunamente, quale é la funzione assolta dal verbale dell’assemblea condominiale: deve racchiudere la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e dallo stesso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, in modo chiaro ed evidente. Conseguentemente deve ritenersi vietato il ricorso a presunzioni per colmarne eventuali lacune. Il verbale, quindi, deve:

contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti in prima persona o in virtù di delega;
indicare i nomi dei condomini assenzienti e dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali.
Tale elencazione assume un indiscutibile rilievo al fine di verificare l’esistenza dei quorum previsti dall‘art. 1136 c.c.

La Corte, tuttavia, non dimentica di statuire che eventuali interventi correttivi di tipo materiale apportati al verbale in una fase successiva alla chiusura dell’assemblea su ordine del Presidente e con l’esecuzione da parte del segretario, non comportano l’invalidità della delibera in tutte le ipotesi in cui le rettifiche non abbiano avuto una significativa incidenza sul calcolo della maggioranza richiesta per l’assunzione della decisione.

Il verbale dell’assemblea di condominio può, quindi, essere redatto o modificato anche dopo il termine della riunione condominiale. È pienamente legittima, dunque, la correzione dopo la chiusura della riunione, non sussistendo alcun divieto di legge al riguardo.

Occorre, invece, precisare che, in tema di condominio di edifici, deve considerarsi nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, in seguito alla riapertura del verbale non preceduta da una nuova convocazione, secondo il disposto dell’art. 66 disp. att. c.c..

In questa eventualità, verrebbero trasgredite sia le disposizioni sulla convocazione dell’assemblea, sia il principio di collegialità della deliberazione.

Le indicazioni della S. C. costituiscono, evidentemente, un chiaro e utile vademecum per la corretta gestione dell’assemblea condominiale e del verbale relativo ad essa.
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