Non è possibile usucapire un bene condominiale dimostrandone semplicemente il possesso, ma è necessario fornire la prova di un possesso esclusivo. Non sono infatti sufficienti a usucapire quei comportamenti che sono la semplice manifestazione di un uso, anche particolare o diverso, da parte del compossessore, che non è in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di usare il bene. Lo ha ribadito la Corte di cassazione che, con l’ordinanza 13893/2012, nel respingere un’istanza di trattazione in pubblica udienza, ha convalidato la sentenza con la quale la Corte d’appello aveva rigettato la richiesta di un condomino di accertare la proprietà di un locale adibito a ricoveri dei cassoni dell’acqua (inutilizzato dal 1977), posti sul terrazzo di sua proprietà, per averlo acquistato per successione dalla madre o, in subordine, per usucapione a seguito di possesso ultraventennale.

I giudici di legittimità hanno condiviso le conclusioni della Corte territoriale: il bene che si intendeva usucapire era di natura condominiale non solo in via di presunzione in base all’articolo 1117 del Codice civile, ma anche perché nel regolamento di condominio contrattuale la cabina idrica era definita comune e per accedervi era stata istituita una servitù a carico dell’appartamento del ricorrente e, nei vari atti di passaggio della proprietà di quest’ultimo, non risultava trasferita anche la proprietà della cabina (cosa che avrebbe richiesto una dichiarazione esplicita) ma la servitù di accesso che ne escludeva la usucapibilità. Inoltre, secondo i giudici, la dismissione del sistema di approvvigionamento dell’acqua per mezzo dei cassoni non stava a significare che il locale avesse perso la sua funzione di ricovero dei beni comuni.

I ricorrenti, nei fatti, non avevano fornito la prova del possesso esclusivo del locale: sono ritenute a questo fine insufficienti quelle condotte (il deposito di scatole) che sono manifestazioni di un uso da parte del compossessore non in contrasto con il concorrente diritto degli altri condomini di accedere al locale che, inoltre, era privo di serratura e, quindi, liberamente accessibile (si veda anche la sentenza 8152/2001 con cui la Cassazione ha affermato che «mettere un lucchetto a un ripostiglio comune indica sicuramente la volontà esclusiva del condomino di possederlo come se si trattasse di una cosa di proprietà esclusiva»). In altre parole, chi usa in modo più intenso o diverso o esclusivo un bene comune di cui è proprietario pro quota non lo può usucapire semplicemente perché gli altri partecipanti si siano astenuti dall’uso della cosa. Invece, occorre provare che il comproprietario usucapente ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui in modo tale, cioè, da evidenziare, al di fuori di una possibile altrui tolleranza, una inequivoca volontà di possedere il bene in via esclusiva, impedendo agli altri ogni atto di godimento o di gestione (si veda anche la sentenza 14171/2007 della Cassazione).
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