Unico preventivo per contratto di appalto in condominio

Avv. Alessandro Gallucci scrive…

Nell’ambito della deliberazione di lavori di ristrutturazione dell’edificio è possibile affidare l’incarico all’unica impresa che ha presentato il preventivo oppure è obbligatorio rimandare l’assemblea per reperire altre offerte?

Si è soliti pensare ai lavori condominiali volgendo lo sguardo agli appalti pubblici: bandi, buste, offerte, ribassi, ecc. ecc.

Eppure i lavori di ristrutturazione dell’edificio in condominio, al di là di alcuni aspetti, altro non sono che lavori edili intercorrenti tra privati.

Come dire: eccezion fatta per alcune peculiarità che vedremo qui di seguito, e salvo il caso di una specifica ipotesi, si può appaltare l’intervento conservativo anche se è stato presentato un solo preventivo.

Partiamo, come si suole dire, dall’origine.

Manutenzione dell’edificio condominiale: si può trattare di opere ordinarie o straordinarie.

La terminologia assume un significato differente se riferita all’ambito edilizio o a quello condominiale:

a) nella prima ipotesi bisogna guardare alle definizioni di manutenzione ordinaria, straordinaria e ricostruzione edilizia contenute nel testo unico delle disposizioni sull’edilizia (art. 3 d.p.r. n. 380/01);
b) nel secondo caso la distinzione serve più che altro a delineare opere ed interventi che esulano dalla normale gestione dell’edificio. Ordinario è manutenere un cancello, non sostituirlo.

In ogni caso le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere sempre deliberate dall’assemblea: l’amministratore può ordinare interventi di manutenzione straordinaria solamente nei casi d’urgenza (art. 1135, secondo comma, c.c.).

La manutenzione può essere deliberata dall’assemblea;

a) in prima convocazione, sempre, con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e a metà del valore millesimale dell’edificio;
b) in seconda convocazione, con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e un terzo del valore millesimale dell’edificio;
c) sempre con un numero di voto pari alla maggioranza dei partecipanti alla riunione e a metà del valore millesimale dell’edificio se si tratta di lavori di manutenzione straordinaria di notevole entità.

Al di là di ciò, scelta dei lavori da effettuare, scelta dell’impresa che deve eseguirli e tutto quanto connesso con la realizzazione delle opere è rimesso alla libera determinazione dell’assemblea di condominio.

Per scegliere l’impresa Alfa non è necessario metterla a confronto con quelle Beta e Gamma: basta una delibera che la nomini appaltatrice. Diverso è il caso dell’opportunità di scegliere tra più preventivi. Anche qui, nessun obbligo di selezionare quello più basso, a meno che non ci si sia dati questa direttiva. Sovente, però si tende a preferire il preventivo medio.

Unica eccezione a questa modalità di selezione: precise disposizioni contenute in un regolamento condominiale oppure in una precedente delibera con la quale sia stata procedimentalizzata la scelta dell’impresa che andrà ad eseguire lavori di ristrutturazione dell’edificio.

Solamente nel caso in cui sia il regolamento (o una delibera) a prevede che la scelta debba avvenire tra due (o più) preventivi, allora si potrà invocare la scelta come sopra descritta impugnando la delibera assembleare.
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