Un vademecum sul rendiconto condominiale

Avv. Dolce Rosario scrive…

Cosa è il rendiconto e come redigerlo.

La gestione della contabilità condominiale trova la sua sintesi finale nel rendiconto. Il "nuovo" articolo 1130 bis del Codice Civile ne scandisce il contenuto, laddove riferisce che esso: "Deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica …".

Il rendiconto si compone di più documenti, tra i quali – sempre secondo la norma in commento – di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

La sezione finale del documento andrebbe riservata ad una schema afferente lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali intra et extra mura (1130, nr 9 c.c.): previa indicazione dei quadri di ripartizione delle spese contabili dell’esercizio rendicontato, dei criteri millesimali adottati per ciascuna delle spese rendicontate, dello stato di riscossione dei contributi pro quota; e, non da ultimo, dello stato di pagamento dei fornitori con la indicazione delle more eventualmente pagate.

L’essenza del "bilancio condominiale" risiede, invero, nel rapporto tra il valore contenuto nell’estratto del conto corrente al 31.12 di ciascun esercizio (fatta salva, l’impiego di altra data) e il valore dei crediti/debiti derivanti dai conguagli contabili.

Il piano di riparto della spesa tra i condomini.

L’articolo 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile stabilisce che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo […]".

Il disposto condiziona quindi l’emissione del provvedimento monitorio all’esistenza di uno stato di ripartizione, ritualmente approvato dall’assemblea. La sua mancata predisposizione in calce al rendiconto non consentirebbe – secondo parte della giurisprudenza – all’ amministratore di potere recuperare i crediti in via monitoria.

Quando presentare il rendiconto.

L’ articolo 1130 nr 10 c.c. stabilisce che: "L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Viene stabilita, dunque, una "inderogabile" dimensione annuale della contabilità condominiale.

Fa da contraltare a tale obbligazione in capo all’ amministratore il diritto dei condomini di prendere visione della gestione e di controllarne il merito, proponendo le proprie osservazioni, al termini di ciascun esercizio finanziario (fermo restando la facoltà di poter provvedere anche nelle more).

Si ritiene che il termine prefissato normativamente possa farsi coincidere con la data del 30 giugno di ciascun anno legale,e che, ad ogni modo, il mancato rispetto del termine possa legittimare ciascun condòmino a chiedere la revoca giudiziaria del professionista.

Come fare approvare il rendiconto.

L’assemblea dei condomini è l’organo collegiale legittimato ad esaminare ed approvare il rendiconto presentato dall’amministratore. L’articolo 1135 c.c., stabilisce, in punto, che " Oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei codnomini provvede […] 2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione; […]".

Si ricava dalla norma la possibilità di scomporre la tenuta della contabilità condominiale tra le previsioni di un bilancio a preventivo e quelle, finali, di un rendiconto consuntivo di spese.

Il verbale all’interno del quale viene trascritta la delibera con la quale si approva il rendiconto non deve contenere necessariamente i dati contabili, al fine di validarli. La giurisprudenza ritiene sufficiente riportare nel verbale la dicitura della "mera approvazione del documento".

Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea la facoltà di procedere in maniera sintetica all’approvazione del rendiconto prestando fede ai dati forniti dall’amministratore (Tribunale di Bari, Sentenza del 14 ottobre 2014, n. 4413).

Come e da chi far difendere il rendiconto in giudizio.

L’ amministratore è legittimato passivamente a resistere all’azione di impugnativa del rendiconto condominiale approvato assemblearmente.

Ad affermarlo è lo stesso Giudice Barese, laddove precisa che il mandatario dei condòmini è in grado, al fine, di costituirsi in giudizio e difendere l’intera compagine senza bisogno di ottenere nelle more una precisa delibera autorizzativa.

E segnatamente: "Poiché ai sensi dell’articolo 1130, n 1 c.c. dell’articolo 1130 c.c. n. 1 spetta fra l’altro all’amministratore di eseguire le delibere dell’assemblea dei condomini, ne rinviene che, cosi come lo stesso può autonomamente proporre tutte le azioni tendenti a detto scopo, cosi lo stesso può essere evocato in giudizio e può ugualmente resistervi autonomamente in sede di impugnazione delle delibere della cui esecuzione si discuta.

Se così non fosse si consentirebbe a qualsiasi condomino, con la impugnazione solo pretestuosa, di ottenere una nuova convocazione assembleare che, con al concessione dell’autorizzazione a resistervi in giudizio, riesamini la validità e ‘opportunità della delibera impugnata".
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