Un breve focus sulle tabelle millesimali

Avv. Francesco de Paola scrive…
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Le tabelle millesimali non sono altro che la traduzione, in termini matematici, dei valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l’edificio condominiale.

Come si desume dall’art. 68 disp att cc, novellato testo 1 , si tratta di uno strumento di ausilio nella gestione condominiale tramite il quale può essere effettuata la ripartizione delle varie spese, ed inoltre possono essere calcolati i quorum assembleari (costitutivo e deliberativo) necessari affinchè venga validamente adottata una decisione da parte dei condòmini riguardo all’amministrazione dello stabile.

In altri termini, le tabelle millesimali hanno la funzione di esprimere, in precisi termini millesimali (quindi aritmetici), il valore delle singole unità immobiliari e, di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio, ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell’organo assembleare.

Esse, dunque, non incidono sul diritto di proprietà che ciascun partecipante ha sui beni comuni, bensì soltanto sulle obbligazioni che gravano a carico del singolo condòmino in funzione di tale diritto di proprietà.

Tale conclusione è stata ribadita dalla famosa sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 18477/10, laddove essa – richiamando alcune pronunce di legittimità (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1) – statuisce che “la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti”.

In modo ancora più chiaro la stessa sentenza ribadisce che “il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente”. In definitiva, secondo le Sez. Un., la delibera assembleare di approvazione delle tabelle millesimali è il risultato di un’operazione meramente tecnico-cognitiva, non discrezionale-volitiva.

E’ semplicemente l’operazione di tradurre matematicamente in millesimi un preesistente rapporto tra il valore dell’edificio e il valore delle singole unità immobiliari, non già un’attività di accertamento negoziale.

In questa prospettiva, le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma solo il valore millesimale di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.

Infatti il presupposto del negozio di accertamento (da intendersi come quella convenzione mediante la quale le parti perseguono il comune intento di eliminare l’incertezza relativa ad una situazione giuridica preesistente) è la sussistenza di una “ res dubia” da rimuovere, cioè una situazione giuridica di incertezza. Nel caso delle tabelle millesimali, tale situazione manca in quanto il rapporto di valore tra la singola unità immobiliare e l’edificio esiste prima ed indipendentemente dall’approvazione delle tabelle da parte dei condòmini.

Le tabelle millesimali possono essere contenute nel regolamento condominiale contrattuale oppure possono essere votate ed approvate in assemblea.

Normalmente le tabelle millesimali sono predisposte dal costruttore o dall’unico ed originario proprietario dell’intero edificio, che le riporta successivamente nel regolamento di condominio (c.d. “contrattuale”) allegato ai singoli atti di compravendita.

Ma può anche accedere che le tabelle millesimali vengano approvate successivamente, in sede assembleare, dai condomini.

Orbene una questione assai dibattuta in dottrina ed in giurisprudenza, come è noto, è la necessità o meno dell’unanimità dei consensi dei partecipanti al Condominio in sede di approvazione assembleare, ovvero di revisione nei casi espressamente e tassativamente previsti dall’art. 69 disp. Att. c.c.

La citata sentenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione ha infranto un tabù, avendo statuito (in contrasto con il proprio precedente orientamento) che non è necessaria l’unanimità dei consensi dei condòmini per approvare e modificare le tabelle millesimali di un condominio, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma II c.c., ossia che la delibera sia approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in sede di assemblea condominiale ( la metà più uno) e almeno la metà del valore dell’edificio.

Si tratta della medesima maggioranza attualmente richiesta dal novellato testo dell’art. 69 disp att c.c., per la modifica e la revisione delle tabelle millesimali nelle due ipotesi specifiche ivi considerate e cioè: quando risulta che i valori millesimali sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Se non si raggiungono queste maggioranze, anche un solo condomino, che abbia interesse a far modificare i millesimi, può ricorrere al giudice.

In tal caso, il condominio sarà convenuto nella persona dell’amministratore (senza quindi bisogno di notificare l’atto a tutti i condomini) il quale è poi tenuto a informare subito i condòmini della causa indetta per la revisione dei millesimi. Se non lo fa, può essere revocato per giusta causa con richiesta di risarcimento del danno.

Tuttavia, come si desume dallo stesso art. 69 disp att, al di fuori di questi due casi tassativi, per modificare i millesimi già esistenti è necessaria l’unanimità dei consensi dei partecipanti al Condominio.

Nel silenzio della riforma, per l’approvazione ex novo delle tabelle (che è concetto ovviamente diverso da quello della modifica di cui al n. 2 della citata norma e della revisione di cui al n. 1) occorrerà pur sempre la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 comma II c.c., salvo – come meglio vedremo – il caso peculiare dell’approvazione di tabella millesimale difforme dalla regola di cui all’art. 1123 I° comma cc (in cui occorrerà l’unanimità). In definitiva, per l’approvazione ex novo – nel silenzio della riforma – continua a valere quanto statuito dalla sentenza delle sezioni unite. La sentenza delle sezioni unite è stata valutata favorevolmente dagli interpreti essenzialmente sulla base della considerazione che, con essa, la Suprema corte ha posto fine alle oggettive difficoltà di raggiungere l’unanimità dei consensi dei partecipanti al Condominio (con il conseguente aggravamento del carico di lavoro dei magistrati, poiché in tali casi l’unica via di uscita era ricorrere all’A.G. per la formazione delle tabelle) ed ha altresì posto fine alle astuzie di quei condòmini che prima ampliavano la propria unità immobiliare (ad esempio sopraelevando o accorpando il sottotetto al proprio appartamento) e poi, sfruttando a proprio vantaggio il principio giurisprudenziale dell’unanimità dei consensi, bloccavano la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69, n. 2, disp. att. c.c.

Non c’è dubbio che, sotto questo profilo, la sentenza ripristina la certezza del diritto. Sono sorti, tra gli operatori del diritto, taluni equivoci in ordine ad alcuni aspetti interpretativi di tale sentenza, alla luce dell’esistenza, nella prassi gestionale, di una molteplicità di tabelle millesimali. Infatti, partendo da una incomprensione di fondo circa la nozione di “tabella millesimale contrattuale” alcuni interpreti hanno rilevato che tale tabella (inesattamente intesa come tabella allegata al regolamento convenzionale, predisposto dall’originario costruttore ed allegato nei singoli atti di acquisto), non può essere modificata a maggioranza, ma solo all’unanimità.

In realtà bisogna intendersi circa l’esatto significato della nozione di tabelle millesimali “contrattuali”.

A riguardo, la sentenza del 2010 è chiarissima laddove afferma: «non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella "diversa convenzione" di cui all’art. 1123 c.c., comma 1».

Da tale lapidaria affermazione si ricava un’altra nozione di tabella millesimale contrattuale, e cioè la tabella approvata in deroga al regime di cui all’art. 1123 c.c., comma 1 c.c. (ad esempio, la tabella che ripartisce le spese di pulizia delle fosse biologiche di un Condominio sito in campagna, anziché per millesimi, in base a criteri alternativi tipo metà millesimi, metà in base alla distanza di ciascuna unità immobiliare dal depuratore comune): è chiaro che l’approvazione di tale tabella richiede l’unanimità dei consensi.

Quindi, ai fini della “contrattualità” delle tabelle millesimali, è necessario che esse deroghino espressamente al criterio di ripartizione delle spese dettato dall’art. 1123, comma 1, cc, non essendo sufficiente che esse siano state allegate in un regolamento cosiddetto “contrattuale”, ossia predisposto dall’originario proprietario dell’intero edificio (e successivamente accettato dai singoli acquirenti delle varie unità immobiliari), oppure formato con il consenso unanime di tutti i condòmini. Infatti, per completezza espositiva, si richiama l’insegnamento della giurisprudenza di legittimità (v. Cass. 8216/05), secondo cui il regolamento c.d. “contrattuale” può contenere anche disposizioni di carattere solo "regolamentare".

Per la precisione, le clausole di natura “regolamentare” riguardano le modalità d’uso ed il funzionamento dei servizi condominiali e, in generale, l’organizzazione e la gestione dei beni comuni, laddove invece le clausole di natura “contrattuale” sono quelle che pongono limitazioni ai diritti dei condòmini nell’interesse comune, sia relativamente alle parti comuni, sia relativamente al contenuto del rispettivo diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà. In definitiva la natura del regolamento – al pari delle tabelle millesimali ad esso allegate – va individuata in base al suo contenuto sostanziale e non in base alle modalità della sua approvazione.

In sostanza, e salvo l’eccezione appena riferita della deroga alla disposizione di cui all’art. 1123 comma 1, cc, il principio maggioritario statuito dalla sentenza n. 18477/10 vale per l’approvazione, la revisione e la modifica di tutte le tabelle millesimali: quindi, non solo per la Tabella millesimale di proprietà generale (la c.d. tabella A, ossia la tabella che esprime in millesimi il valore di ogni singola unità immobiliare ragguagliato a quello dell’intero edificio condominiale), ma anche per le cd. Tabelle di gestione, che attengono alla ripartizione di particolari spese legate all’uso diverso di un bene, ai sensi dell’art. 1123, 2° comma, c.c.

Tipica tabella di gestione ( forse la più importante) è quella del riscaldamento centralizzato, che ha come base di calcolo i metri cubi riscaldati di ogni alloggio, oppure il numero degli elementi radianti (i caloriferi presenti in ciascuna abitazione), o infine un criterio "misto" tra i due (che è la scelta tecnicamente migliore) o ancora la tabella relativa alle spese di consumo dell’acqua, che nelle abitazioni possono essere rapportate al numero di persone che abitano nei locali, più che all’ampiezza dei locali stessi.

Revisione e modifica delle tabelle millesimali

Dalla funzione delle tabelle millesimali, che come poc’anzi detto, sono preordinate a rappresentare in termini millesimali il rapporto tra il valore della singola proprietà esclusiva e la somma complessiva dei valori di tutte le proprietà esclusive, discende la possibilità, prevista dal legislatore, di assicurare la corrispondenza delle tabelle millesimali alla situazione di fatto tramite i due istituti della revisione e della modifica.

Il novellato testo dell’art 69 disp.att. c.c. recita; I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

-la revisione delle tabelle, qualora queste siano conseguenza di un errore;

-la modifica delle tabelle, quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Analizzando la disposizione di cui al n. 1 dell’art. 69 disp.att. c.c. si tratta innanzitutto di individuare la natura dell’errore determinante il diritto di chiedere la revisione delle tabelle approvate. Al riguardo occorre premettere che si sono susseguiti diversi orientamenti giurisprudenziali. Secondo l’orientamento attualmente prevalente (Cass. S.U. 6222/1997, Cass. N. 4528/01; Cass. N. 4421/01) l’errore che legittima la revisione delle tabelle è l’errore materiale, consistente nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

Quindi l’errore previsto dall’art. 69 n. 1 disp att cc è dato dalla obiettiva diversità tra la realtà fattuale e i dati espressi nel documento tabellare e può essere “di fatto” – se cade sulla realtà sensibile (ad es. nel caso dell’errata misurazione dell’estensione dell’unità immobiliare) o “di diritto” – se cade sulla realtà normativa (e precisamente sull’applicazione dei criteri tecnico-normativi di redazione). Secondo altro orientamento giurisprudenziale (ad es, Cass n 2253/00) minoritario, l’errore in rassegna “non rileva nella sua obbiettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso”.

Contro tale assunto si può obiettare che se il legislatore avesse voluto considerare l’errore in esame ai sensi dell’art. 1428 c.c., l’art. 69 sarebbe stato superfluo: si consideri, inoltre, che quest’ultima disposizione prevede non l’annullamento, come nel caso di errore vizio, ma la semplice revisione delle tabelle millesimali.

Volendo proprio fare un parallelismo in ambito contrattuale, si tratta dell’errore di calcolo di cui all’art. 1430 c.c.

Questo errore, recita l’art. 1430 c.c., non dà luogo all’annullamento del contratto ma solo a rettifica, tranne che, concretandosi in errore sulla quantità, sia stato determinante per il consenso espresso nel contratto.

Pertanto l’erroneità dei valori delle tabelle concernenti i singoli immobili non comporta l’annullamento della deliberazione di approvazione delle tabelle, ma solo una eventuale revisione. Fintanto che non viene operata la revisione, valgono le precedenti tabelle, seppur basate su presupposti erronei.

Precisamente, l’effetto della sentenza di revisione della tabella millesimale retroagisce al momento della domanda giudiziale di revisione, per cui l’Assemblea potrà applicare la tabella esistente in via provvisoria, salvi i conguagli all’esito dell’accoglimento della domanda.

Le mutate condizioni dell’edificio legittimano, alla luce del disposto di cui al n.2 dell’art. 69 disp.att., il ricorso alla procedura della MODIFICA delle tabelle.

Il mutamento della realtà fattuale del condominio che legittima il suddetto procedimento di modifica deve tradursi in una modificazione duratura, non potendo essere estemporaneo o casuale.

Nel vecchio testo si leggeva genericamente che deve trattarsi di “una alterazione di vasta portata”, tale da rendere inadeguate le vigenti tabelle (ad esempio, si pensi all’ipotesi in cui l’assemblea decida di sopprimere il servizio di portierato: a seguito della eliminazione di questo servizio, il condominio può decidere di rivedere le tabelle per la parte concernente il servizio di portierato che è venuto meno).

Nel nuovo testo, viceversa, il legislatore individua esattamente la misura dell’alterazione tale da determinare una modifica delle tabelle millesimali che si verifica quando è alterato “per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino”.

1 “ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”
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