Trascrizione del regolamento contrattuale

Il regolamento contrattuale che è richiamato e inserito nei rogiti va trascritto per avere validità anche rispetto ai terzi, diversi dai condòmini.

Tuttavia di per sè non è trascrivibile, perchè non è elencato tra i quattordici atti che lo sono, precisati nell’ art. 2043 del codice civile, nè tantomeno nei preliminari di contratto (Art. 2045-bis).

Si tratta di atti che riguardano la costituzione, la modifica e il trasferimento di diritti cosiddetti "reali".

Il regolamento può, in effetti, contemplare limitazioni all’ uso della proprietà esclusiva di ciascuno, o a quella collettiva, teoricamente trascrivibili, ma di regola riguarda semplici regolamentazioni della vita comune.

Ne consegue che il regolamento, per essere trascritto, deve essere un allegato ai rogiti originali con cui il costruttore vende ai futuri condòmini i loro appartamenti, o comunque ad altri atti di per sè trascrivibili.

Qualora l’ assemblea modificasse un regolamento trascritto, la modifica deve essere per forza trascritta (Cass. Sezioni Unite, dicembre 1999, n. 943).

In particolare, i punti modificati devono essere trascritti nei registri immobiliari.

Per fare questa trascrizione occorre che le firme dei sottoscrittori vengano autenticate dal notaio.

Secondo certe sentenze della cassazione, non bastgerebbe nemmeno che nel primo rogito di acquisto sia fatta menzione dell’ accettazione del regolamento di condominio allegato: talvolta occorre anche che siano espressamente richiamate le clausole del regolamento in cui si fa cenno alle limitazioni alle proprietà.

Se il regolamento è trascritto tal modo, i successivi acquirenti compreranno comunque una proprietà sottoposta a limitazioni e non sarà più indispensabile riaffermare nel rogito l’ accettazione del regolamento condominiale.

Il regolamento contrattuale spesso contiene delle vere proprie autolimitazioni al diritto di proprietà e di libertà, e comporta vincoli all’ uso delle proprietà singole e la creazione di servitù reciproche.

Benchè il regolamento non sia tra gli atti trascrivibili, non per questo non sono per forza trascrivibili i diritti reali o le servitù di cui gode o a cui è sottoposto il condominio.

Lo afferma, indistintamente, la legge di riforma, che va a modificare l’ art. 2659 del codice civile, stabilendo che, nella nota di trascrizione devono essere indicati, per i condominii, l’ eventuale denominazione, l’ ubicazione e il codice fiscale.