TORNA LA SOLIDARIETÀ TRA I CONDOMINI PER I DEBITI DEL CONDOMINIO

di Maurizio de Tilla

La riforma del condominio ripristina, in parte, il principio di solidarietà passiva dei condomini disatteso dalla più recente giurisprudenza. Con la decisione n. 9148/2008 le Sezioni Unite della Cassazione, infatti, avevano stabilito che la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 del Cc per le obbligazioni ereditarie.

Nello specifico la Corte Suprema ha escluso che abbiano carattere solidale le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio a cagione dell’effettuazione di lavori di ristrutturazione, di rifacimento o di manutenzione dell’edificio. Esse sono obbligazioni connotate da parziarietà, salvo che la legge disponga diversamente. Ne deriva che illegittimamente il creditore rivolge la richiesta di adempimento a uno solo dei condomini o a più condomini. Secondo tale orientamento la domanda di pagamento può essere rivolta ai condomini in proporzione alla singola quota debitoria. Per accertare la consistenza di tale quota, il creditore ha l’onere di controllare le tabelle millesimali del condominio. La decisione della Cassazione ha sollevato non poche critiche.

Le critiche alla posizione della Cassazione

Le perplessità derivano dal rilievo che l’affermata parziarietà delle obbligazioni dei condomini verso i terzi è poco aderente al diritto positivo e frutto, piuttosto, di una coraggiosa, ma ardita, costruzione dogmatica, protesa verso una restaurazione del criterio della parziarietà, vigente nel Codice abrogato e nel diritto romano, in ragione di enfatizzate esigenze di giustizia sostanziale emergenti dalla realtà economica e sociale del condominio negli edifici. Esigenze queste che, essendo apprezzabili per tutte le altre identiche situazioni di adempimento, a carico di una pluralità di condebitori, di una medesima prestazione di somme di denaro non sembrano giustificare e legittimare una così vistosa deviazione dalla presunzione generale sancita dall’ articolo 1294 Cc a tutela del creditore.

Qualora, poi, volesse accreditarsi, contrariamente alla prospettata ricostruzione in termini assolutamente generali della solidarietà, che il principio di diritto enunciato vale "unicamente" per le obbligazioni contrattuali contratte dall’amministratore di condominio, ciò costituirebbe un grave e improponibile vulnus del criterio paritario, di cui all’articolo 3 Costituzione, unitamente, inoltre, a quello dell’ articolo 111 Costituzione, sul giusto processo.

La preventiva escussione dei non adempienti

Con la riforma del condominio il legislatore ha disatteso la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione reintroducendo la solidarietà del debito del condominio laddove, nel nuovo articolo 65 disp. att. c.c., stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Il beneficio di escussione non esclude, quindi, che tutti i condomini, anche se adempienti, possono essere ritenuti debitori solidali nel caso di mancato pagamento da parte di uno o più condomini del debito verso i terzi.

La ipotesi di solidarietà individuata dalla riforma può assimilarsi, limitatamente alle modalità, alla ipotesi locatizia di solidarietà nel caso di cessione del contratto.

L’azione del terzo viene agevolata dalla nuova disposizione (art. 93 disp. att. n. 1) che fissa l’obbligo dell’amministratore di comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini minori.

L’azione contro il terzo adempiente

Ora, resta da stabilire con quali modalità il terzo creditore possa agire contro i condomini adempienti per la morosità di altro condomino.

Alcuni interpreti ritengono che il terzo non debba solo chiedere il pagamento del dovuto ai condomini morosi con lettera o atto di messa in mora, ma debba prima agire in via esecutiva contro i condomini morosi e poi possa recuperare il suo denaro dagli altri.

La sentenza vale come titolo esecutivo

La novità legislativa sembra confermare il principio in base al quale la sentenza ottenuta contro il condominio costituisce titolo esecutivo nei confronti dei singoli condomini in via solidale tra loro, ancorché non indicati nominativamente e non siano stati dichiarati responsabili solidalmente (Tribunale di Roma, 9 agosto 2006).

Di qui ne deriva che il creditore che ha già ottenuto sentenza definitiva di condanna al pagamento di una somma di danaro nei confronti del condominio è carente di interesse ad agire nei confronti del condomino per il pagamento pro quota della medesima somma (Cassazione 20304/2004).

Complica la questione una decisione di merito che ha affermato che non può accogliersi l’istanza di rilascio di tante copie in forma esecutiva del predetto titolo per quanti sono i condomini nei confronti dei quali si intenda procedere esecutivamente pro quota, perché può agirsi solo in base a specifico ed autonomo titolo esecutivo relativamente alle singole quote da accertarsi in sede di giudizio anche a cognizione sommaria (Tribunale di Catania, 20 maggio 2009).

Si è, altresì, stabilito che il decreto ingiuntivo emesso per un’obbligazione pecuniaria nei confronti del condominio, opposto solo da alcuni condomini ma accettato dal condominio medesimo e dai restanti partecipanti alla comunione, acquista autorità di giudicato sostanziale nei confronti degli intimati che non abbiano proposto opposizione (Trib. Catania, 13 novembre 2000).

La previsione di un fondo speciale

Intanto la possibile responsabilità solidale dei condomini è di fatto ridotta con la nuova previsione dell’articolo 1135 n. 4, che stabilisce che l’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Raccolto doverosamente dall’amministratore l’intero importo dei lavori da eseguire, resta scoperta solo la eventuale ulteriore quota per le variazioni e le aggiunte apportate in corso di opera, che andrebbero comunque approvate preventivamente dall’assemblea.

Opportuna è, infine, la nuova norma che stabilisce che chi cede diritti su unità immobiliari (venditore) resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi condominiali fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica dell’atto che determina il trasferimento del diritto.
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