La convocazione irregolare dell’assemblea rende annullabili, e non nulle, le deliberazioni

Se l’assemblea, in prima convocazione, non può deliberare per mancanza di numero legale, in seconda convocazione dovrà tenersi in un giorno successivo e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla prima.

In seconda convocazione è stato introdotto dalla riforma il quorum costitutivo (intervento di condomini che rappresentino un terzo del valore e un terzo dei partecipanti), mentre la normativa sinora in vigore prevede il solo quorum deliberativo di un terzo del valore (confermato) e di un terzo dei partecipanti al condominio (modificato dalla riforma nella maggioranza degli intervenuti).

Le predette regole di convocazione sono state riproposte nell’art. 1136 riformato e vanno integrate con l’art. 66 delle Disposizioni attuative, anch’esso riformulato, che dispone regole valide per le assemblee ordinarie e straordinarie (le adunanze diverse da quella che si deve tenere annualmente in via ordinaria per le deliberazioni di cui all’art.
1135).

Nel nuovo testo è ribadito che l’assemblea, in seconda convocazione, non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima e si stabilisce che l’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive per assicurare un rapido svolgimento dell’assemblea, con un unico avviso di convocazione che indichi le ulteriori date e ora di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

Il nuovo art. 66 conferma che l’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data di prima convocazione e apre alla posta elettronica certificata e al fax, oltre alla raccomandata e alla consegna a mano. Viene esplicitato che l’avviso deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione e che, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione è annullabile (e non nulla) ex art. 1137, su istanza dei dissenzienti o assenti
perché non ritualmente convocati.

Se ordinato dal giudice, l’annullamento non sospende la deliberazione

Il richiamato art. 1137, sostituito dalla riforma, disciplina le impugnazioni delle deliberazioni assembleari: la nuova formulazione precisa che l’impugnazione giudiziale delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale può essere proposta, per ottenerne l’annullamento, da “ogni condomino assente, dissenziente o astenuto” nel termine perentorio di trenta giorni, decorrente dalla deliberazione per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti.

È confermata la regola preesistente – ricca di implicazioni per chi impugna – che l’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che sia ordinata dall’autorità giudiziaria. Viene ora precisato che l’istanza per la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine di trenta giorni per l’impugnazione.

Merita di essere ricordato come la legge di riforma (artt. 16 e 17) abbia anche stabilito che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” , con conseguente rinvio alla giurisprudenza per l’individuazione di quali specie presentino tale requisito, non sempre sovrapponibile alla pericolosità, e che fra i dati da indicare nelle note di trascrizione di atti fra vivi (art. 2659 c.c. ) per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale.

Varie regole sulla partecipazione alle assemblee sono state aggiunte nell’art. 67 delle Disposizioni attuative: precisato che la delega deve essere scritta e che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”, viene stabilito che, se i condomini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale. Per le unità in proprietà indivisa, è confermata la spettanza di un solo rappresentante in assemblea designato dai comproprietari: in mancanza di accordo, il precedente testo prevedeva che avrebbe provveduto il presidente, soluzione scomparsa dalla novella, che rinvia all’art. 1106 c.c. sulla comunione.

Esso riporta all’art. 1105, che dà prevalenza al valore delle quote e, nel caso non si formi una maggioranza, consente a ciascun partecipante alla comunione di ricorrere all’autorità giudiziaria, che “può anche nominare un amministratore” .

di Stefano Baruzzi