Tavolini e regolamento di condominio

Ho un winebar al piano terra di un condominio, il locale è dotato di una corte esclusiva, catastalmente riconosciuta, nella quale vorrei mettere dei tavoli, ma l’amministratore del palazzo dice che il regolamento condominiale lo vieta espressamente. Vorrei sapere se tale limitazione all’uso della corte esclusiva è legittima o se posso posizionare i tavoli su questo spazio.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, il regolamento di condominio può contenere clausole che impongono il divieto di destinare a determinate attività locali o, comunque, aree di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Tuttavia, poiché tali clausole limitano le facoltà del singolo proprietario, devono essere approvate all’unanimità o accettate negli atti di acquisto da parte dei primi acquirenti delle unità immobiliari condominiali (i soggetti che acquistano un immobile direttamente dal costruttore).

Tali clausole, per avere efficacia nei confronti dei successivi acquirenti delle unità immobiliari facenti parte del condominio, devono essere trascritte nei registri immobiliari oppure essere menzionate ed accettate espressamente nei singoli atti di acquisto. Solo a queste condizioni il divieto imposto è legittimo.

Agli acquirenti originari (cioè a quelli che hanno acquistato l’appartamento direttamente dal costruttore) è pertanto consigliabile verificare se, nell’atto di acquisto, è richiamato il regolamento condominiale, oppure se, non essendo richiamato nell’atto di acquisto, il regolamento è stato approvato all’unanimità dall’assemblea condominiale.

In questi casi, i condomini sono tenuti a rispettare il divieto imposto. Per coloro che hanno acquistato un appartamento non dal costruttore, ma da un precedente proprietario, il divieto è legittimo solo se la clausola che lo contiene risulta trascritta nei registri immobiliari o menzionata ed accettata nel contratto d’acquisto.
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