Tabelle millesimali
La tabelle millesimali rappresentano gli strumenti di ripartizione delle spese che individuano il valore della singola unità immobiliare in relazione alle parti comuni dello stabile in misura, definita dalla legge, millesimale (art. 68 disp. att. c.c.). Il valore di cui parliamo riguarda solo il posizionamento dell’unità immobiliare dell’edificio condominiale.
Vari sono i parametri cui bisogna fare riferimento per determinare questo valore come, ad esempio, la metratura, il piano, l’esposizione a sud o nord, ecc. Si tratta, come si può notare, di tutta una serie di parametri che non comprendono le modifiche che ogni condomino può andare ad apportare al proprio appartamento. Infatti, ex art. 68 disp. att. c.c. "nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare". Lo spirito della norma è proprio quello di valutare il valore proporzionale dell’unità immobiliare in sé e per sé, senza considerare nient’altro. Una menzione a parte, che sarà approfondita più avanti, merita la trasformazione di balcone in verande e la sua influenza sui valori millesimali.
Parliamo al plurale dicendo tabelle perché affianco a quella generale di proprietà è prassi la redazione di tutta una serie di tabelle utili a ripartire le spese per beni e servizi comuni in relazione all’uso di ciascun condomino. Sono le c.d. tabelle d’uso che altro non fanno che dare applicazione concreta al precetto normativo del summenzionato secondo comma dell’art. 1123 c.c. Le tabelle millesimali pertanto consentono l’applicazione di quel principio di proporzionalità più volte richiamato.
Chiarito ciò, vediamo qual è l’iter di formazione delle tabelle. Prima di rispondere a questa domanda vediamo in quale documento devono essere contenute le tabelle millesimali. Il secondo comma dell’art. 68 disp. att. c.c. dice che "i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio".
Le tabelle, quindi, altro non sono che un allegato del regolamento di condominio. Se consideriamo che ex art. 1138 c.c. "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129.
Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107.", si potrebbe così concludere: a) le tabelle millesimali sono un documento allegato al regolamento di condominio; b) sono obbligatorie solo quando il numero dei condomini è superiore a dieci; c) ogni condomino può prendere l’iniziativa per la loro formazione; d) per l’approvazione sono sufficienti le maggioranze indicate dall’art. 1136 secondo comma c.c. (vale a dire la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi). Per quanto queste deduzioni siano logiche ed ancorate al dettato normativo essa non rispecchiano appieno la realtà dei fatti.
Cerchiamo di capire perché. Abbiamo visto che con la sentenza n. 2046 del 2006 le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione hanno detto che"in un edificio composto da più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a persone diverse, la disciplina delle cose, degli impianti e dei servizi di uso comune, legati ai piani o alle porzioni di piano dalla relazione di accessorietà, sia per quanto riguarda la disposizione sia per ciò che concerne la gestione, è regolata dalle norme sul condominio. In definitiva, l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle norme in materia non dipende dal numero delle persone, che ad esso partecipano"; ed ancora sempre nella stessa decisione, a supporto di tale affermazione si è affermato che "non sussistono ostacoli all’applicazione anche al condominio minimo delle norme concernenti la situazione soggettiva (art. 1117, 1118, 1119, 1122, 1123, 1124, 1135, 1136, 1137, 1138 c.c.)".
Ciò significa che anche nei condomini con due soli partecipanti le spese possono essere divise secondo il criterio della proporzionalità. Più che possono verrebbe da dire devono. Infatti, l’art. 1123 c.c. non pone come condizione alla sua applicazione un limite numerico di condomini superato. Né tale limite è desumibile per relationem dal contenuto dell’art. 1138 c.c.
Più volte la Cassazione ha affermato che, salvo un patto contrario, sono nulle le delibere assembleari che ripartiscono le spese in maniera difforme a quanto stabilito dall’art. 1123 c.c. (ex multis Cass. n. 126 del 2000). Stando così le cose, è evidente che per quanto l’art. 1138 ci dica che le tabelle debbano essere inserite nel regolamento di condominio esse potranno essere separate dallo stesso e formate anche nei condomini con due soli partecipanti.
Vediamo ora la questione più spinosa che allo stato non ha ancora una soluzione definitiva ed oscilla tra due opposti orientamenti giurisprudenziali: stiamo parlando della formazione, approvazione e revisione delle tabelle millesimali. Si è soliti distinguere tra tre tipi di tabelle, che, in relazione al procedimento di approvazione sotteso, vengono nominate contrattuali, giudiziali e assembleari. Per le prime due non si pongono particolari problemi, mentre il contrasto giurisprudenziale di cui sopra emerge per le tabelle assembleari e per i quorum relativi all’approvazione delle medesime. Andiamo per gradi.