Tabelle millesimali e riforma del condominio

Di Avv. Alessandro Gallucci,

Le tabelle millesimali hanno fatto utilizzare, come si dice in gergo, fiumi d’inchiostro (o di byte da quando esiste il computer).

Devono essere approvate da tutti i condomini?

Per lungo tempo la risposta fornita dalla giurisprudenza maggioritaria, sebbene non unanime, è stata positiva.

Poi qualcosa è iniziato a cambiare e nelle menti dei giudici di merito e legittimità s’è fatta sempre più strada un’altra idea: le tabelle conformi ai criteri legali possono essere approvate a maggioranza.

Il contrasto non poteva che andare ai finire sui banchi delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.

La massima espressione del giudice di legittimità, quella che è chiamata a risolvere i contrasti sull’interpretazione delle leggi, nell’agosto 2010 (sent. n. 18477) aderì a quest’ultima tesi.

Secondo le Sezioni Unite, le tabelle millesimali, se redatte in base ai criteri indicati dalla legge (artt. 1118, 1123, 1124, 1126 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c.) non intaccano in alcun modo il diritto di proprietà dei singoli sulle parti comuni e sulle parti di proprietà esclusiva.

Esse come dice la legge, s’è affermato nella sentenza n. 18477, servono solamente a ripartire le spese e far funzionare l’assemblea.

Ma v’è di più. Le tabelle millesimali, si proseguiva nella motivazione della pronuncia, sono un allegato al regolamento ”il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio” (Cass. SS.UU. n. 18477/10 e da ultimo in senso conf. Cass. 13 maggio 2013 n. 11387).

Insomma, si concludeva a seguito di un’elaborata motivazione, le tabelle millesimali conformi ai criteri legali possono essere approvate con le maggioranze previste per l’adozione del regolamento condominiale, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

La riforma non è chiarissima sul punto in quanto si sofferma soprattutto sulla modifica e revisione.

Ad ogni buon conto una recente pronuncia della Cassazione, proprio citando la riforma del condominio, pare abbia inteso interpretarla come un segnale di continuità rispetto alla sentenza n. 18477.

In tal senso è stato affermato che “il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l’insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l’art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma nel testo novellato prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali “possono essere rettificati e modificati all’unanimità”; tuttavia a questa regola generale ( inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2° comma c.c. ( maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio)” (Cass. 13 maggio 2013 n. 11387).

Le tabelle millesimali, ne siamo certi, saranno anche in futuro argomento di grande interesse e discussione.