L’art. 68, 2° co., disp. att. c.c. stabilisce che i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Il 3° co. del medesimo articolo specifica che, nell’accertamento di tali valori, non si deve tener conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.
Le tabelle millesimali, dunque, «esprimono in millesimi il valore di ciascuna proprietà esclusiva, in rapporto al valore dell’intero edificio, che è ipotizzato come pari al numero 1.000» (TAMBORRINO).
Funzione delle tabelle millesimali
La funzione essenziale delle tabelle millesimali è quella di indicare «la estensione del diritto di ciascun condòmino sulla proprietà delle parti comuni dell’edificio.
Che è il presupposto non tanto delle facoltà di godimento, le quali seguono regole proprie, quanto del riparto dei contributi condominiali» (SFORZA).
La determinazione dei millesimi, inoltre, rileva ai fini della validità della costituzione dell’assemblea e delle relative delibere.
Determinazione dei millesimi
Il calcolo concreto dei millesimi di proprietà e la redazione della relativa tabella millesimale non sono operazioni agevoli.
Devono, infatti, tenersi presenti, nella distribuzione dei millesimi di proprietà, numerosi fattori, tra cui la superficie reale dell’unità immobiliare (o la cubatura reale se i piani non hanno la stessa altezza).
Inoltre l’esposizione, le pertinenze e gli accessori, la sua destinazione abitativa o ad uso diverso, le superfici virtuali etc.
Determinazione delle tabelle millesimali
Le tabelle millesimali, in linea di massima, possono così essere determinate (TAMBORRINO):
a) da parte del costruttore-venditore, dividendo il numero 1.000 per il totale dei prezzi programmati di vendita di tutte le unità immobiliari.
Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il prezzo di ciascuna unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale;
b) da parte del perito incaricato della stima, stabilendo il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare e dividendo il numero 1.000 per la somma di tutti i valori di mercato di tutte le unità immobiliari.
Determinazione della quota millesimale
Si ottiene così un coefficiente che, moltiplicato per il valore di ogni unità immobiliare, darà come risultato la corrispondente quota millesimale.
Di solito, comunque, la tabella millesimale viene predisposta dal costruttore-venditore prima dell’alienazione delle singole unità immobiliari.
In tal caso nei singoli atti di acquisto sono indicate le quote millesimali di comproprietà delle parti e degli impianti comuni dell’edificio condominiale.
Qualora la tabella millesimale non sia predisposta dal costruttore-venditore, la sua approvazione dovrà essere deliberata dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condòmini.
Nel caso in cui all’assemblea non siano presenti tutti i condòmini, o alcuni di essi siano dissenzienti, la delibera di approvazione è inefficace nei loro confronti.
Al riguardo la giurisprudenza ha affermato che la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, non impegna gli assenti e i dissenzienti.
Pertanto questi possono far valere la nullità assoluta della deliberazione.
Inoltre anche la nullità relativa costituita dalla loro mancata adesione (Cass. 24-11-1983, n. 7040).
Consenso alla formazione delle tabelle millesimali
Il consenso in ordine alla formazione delle tabelle millesimali oppure alla loro modifica, non richiedendo la forma scritta ad substantiam, può ben manifestarsi per facta concludentia.
Come allo stesso modo la concreta applicazione delle tabelle stesse per più anni (Cass. 19-10-1988, n. 5686).
L’art. 68 disp. att. c.c. afferma che il regolamento di condominio «deve» precisare il valore proporzionale delle proprietà.
Se il regolamento è obbligatorio, è obbligatoria la redazione delle tabelle millesimali
Con la conseguenza che, nel caso in cui il regolamento di condominio sia obbligatorio (il che avviene qualora il numero dei condòmini sia superiore a dieci), è altresì obbligatoria la redazione delle tabelle millesimali.
Prima dell’approvazione delle tabelle millesimali definitive, onde evitare la paralisi della vita condominiale, nulla vieta che i condòmini nel considerare valida un’ indicazione proporzionale provvisoria.
Ciò in attesa di una più precisa determinazione da approvarsi d’accordo o da fissarsi dall’autorità giudiziaria competente (Cass. 10-8-1942, n. 2540).
L’art. 68 disp. att. c.c. non rientra fra le norme dichiarate inderogabili dall’art. 72 disp. att. c.c..
Per cui i condòmini, all’unanimità, possono accordarsi per adottare un diverso criterio, purché esso sia rispondente alle finalità volute dalla legge.
Domanda giudiziale di accertamento di invalidità
La domanda giudiziale volta all’accertamento dell’invalidità o inefficacia della tabella millesimale deve essere necessariamente proposta nei confronti di tutti gli altri condòmini.
Senza che possa ritenersi passivamente legittimato l’amministratore del condominio (Cass. 8-4-1983, n. 2499).
Modifica delle tabelle millesimali
L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi:
a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Errori nella redazione delle tabelle millesimali
Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione delle tabelle millesimali:
— gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);
— quelli di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);
— e di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ult. co., disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).
Non possono considerarsi essenziali gli errori determinati da criteri soggettivi
Non possono, invece, considerarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta.
Ciò in quanto l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a norma dell’art. 1429 c.c. (Cass. 11-1-1982, n. 116).
D’altro canto una recente sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione ha affermato che l’errore commesso nell’accertamento dei valori millesimali non coincide con l’errore-vizio del consenso, disciplinato dagli artt. 1428 e ss. c.c..
Piuttosto consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse (Cass. S.U. 9-7-1997, n. 6222).
Mutamenti della struttura e modifica delle tabelle millesimali
Quanto al punto b), invece, bisogna sottolineare che «detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio.
Quali ad esempio sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte.
Non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle» (CUSANO).
La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condòmino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo.
Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condòmini.
In questo caso vale il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-1989, n. 3920).
Va precisato, a fini di chiarezza, che l’art. 69 disp. att. c.c. afferma che i valori proporzionali «possono» essere modificati nei casi indicati.
Trattasi dunque di una modifica soltanto facoltativa, non essendovi i condòmini obbligati.
Dottrina
Le tabelle millesimali rappresentano il fulcro della vita condominiale.
Il condomìnio non potrebbe operare senza una tabella millesimale, essendo questa indispensabile per la costituzione dell’ assemblea e per i conteggio delle maggioranze.
Per gli immobili di nuova costruzione, le tabelle millesimali si trovano spesso allegate al regolamento contrattuale di condomìnio e sono preparate dal costruttore.
Le tabelle esprimono i distinti valori numerici in millesimi delle unità immobiliari singole (appartamento, negozio, box, etc…).
La quota in millesimi esprime un valore aritmetico (per esempio 50 millesimi), e cioè la proporzione tra il valore di ogni unità e il complesso condominiale.
Nella prassi la tabella millesimale si identifica con il prospetto generale delle proprietà
Nella prassi, la tabella millesimale si identifica con il prospetto generale delle proprietà singole che ha la funzione di ripartire le spese generali
Ad esempio amministratore, portierato, manutenzione ordinaria e straordinaria delle facciate, da suddividere in base ai valori di proprietà (articolo 1123 del codice civile, primo comma).
Le tabelle millesimali possono essere di varia natura: l’ articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che esse assolvano la funzione di precisare i valori millesimali agli effetti degli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136.
La tabella millesimale generale di proprietà “A” è quella fondamentale, ed esprime in millesimi la partecipazione dei singoli condòmini in relazione al “quorum” assembleare (articolo 1136).
Tabelle millesimali particolari
Nella previsione dell’ articolo 68 delle disposizioni di attuazione sono annoverate anche le tabelle millesimali particolari “B” e “C”, che esprimono i valori numerici espressi in millesimi rispetto alla singola quota di uso di un servizio o di un manufatto.
Per esempio il condomìnio può essere dotato di una tabella “B” per le spese relative all’ esercizio del riscaldamento (articolo 1123, secondo comma), ovvero di una tabella “C” per le spese di manutenzione delle scale (articolo 1124), ovvero di una tabella “D” per le spese di manutenzione del lastrico solare di uso esclusivo (articolo 1126).
Le tabelle millesimali si approvano all’ unanimità
Le tabelle millesimali che non siano state già predisposte dal costruttore originario, devono essere approvate con voto unanime dei condòmini.
Nel caso in cui non si raggiunga l’ unanimità nella formazione delle tabelle, il condòmino interessato può ricorrere alla autorità giudiziaria.
Il giudice deciderà con decreto in sede di volontaria giurisdizione, sulla base di tabelle predisposte dal consulente tecnico d’ ufficio.
La giurisprudenza ha chiarito che anche l’ amministratore del condomìnio ha la facoltà di chiedere in giudizio, senza necessità della preventiva autorizzazione dell’ assemblea, la determinazione della tabella millesimale.
L’ azione giudiziaria deve necessariamente essere proposta nei confronti di tutti i condòmini.
Tabelle millesimali provvisorie
In mancanza di approvazione unanime, ovvero nel periodo necessario di tempo per ottenere il provvedimento del giudice di determinazione delle tabelle, è sorto il problema se sia valida una tabella provvisoria adottata a maggioranza.
Ciò al fine di ripartire le spese annuali di gestione e manutenzione dei servizi a titolo di acconto.
La giurisprudenza più recente ha riconosciuto la validità dell’ approvazione assembleare a maggioranza della tabella provvisoria.
In tal caso spetterà al condòmino assente o dissenziente dimostrare, in sede di impugnazione, che la delibera condominiale è erronea.
Tuttavia, con una precedente pronuncia, la Corte di Cassazione si era espressa in senso opposto.
La Corte escludeva che l’ assemblea potesse adottare a maggioranza un criterio di ripartizione delle spese condominiali per il versamento dei contributi a titolo di acconto.
Il singolo condomino dissenziente non può sottrarsi al pagamento della sua quota
In virtù del più recente indirizzo giurisprudenziale, il singolo condòmino dissenziente o assente, pur in presenza di tabelle approvate solo a maggioranza, non può sottrarsi al pagamento della sua quota.
Con questa interpretazione viene scoraggiata la possibilità di bloccare la gestione condominiale, non essendo consentito al condòmino dissenziente di non pagare i contributi condominiali con il pretesto della mancata approvazione delle tabelle millesimali all’ unanimità.
Ovviamente, in questo caso, per la validità delle delibere assembleari di approvazione a maggioranza di tabelle provvisorie si richiede un quorum che rappresenti la metà degli intervenuti e la metà del valore dell’ edificio (Articolo 1138, terzo comma, codice civile).
D’ altra parte il consenso del singolo condòmino per la formazione delle tabelle non richiede particolari formalità.
Il consenso per l’ approvazione della tabella deve essere manifestato personalmente
Secondo il Tribunale di Firenze, il consenso per l’ approvazione della tabella deve essere manifestato personalmente dal condòmino interessato, ovvero da un procuratore munito di procura notarile.
A questo scopo non sarebbe valida la delibera semplice rilasciata al singolo condòmino.
La tesi appare opinabile ove si consideri che nel nostro ordinamento vige il principio di libertà delle forme, anche in tema di rappresentanza (articoli 1387 e seguenti del codice civile).
Le norme che impongono una forma particolare sono da ritenersi eccezionali
Le norme che impongono una forma particolare, sono da ritenersi eccezionali.
Nel caso specifico, comunque, è sempre applicabile l’ articolo 1393 del codice civile, in virtù del quale gli altri condòmini possono pretendere che il rappresentante che spende il nome del condòmino giustifichi i suoi poteri.
Del resto, la giurisprudenza della Corte di Cassazione dà per scontato che il consenso alla formazione delle tabelle da parte di ogni condòmino può manifestarsi implicitamente, “per facta concludente”.
Cioè in virtù di un comportamento perpetuato per anni, per esempio con il pagamento dei contributi condominiali senza riserve, sulla base dei rendiconti annuali.
D’ altra parte va sottolineato che il potere di adottare le tabelle con approvazione a maggioranza può essere riconosciuto solo in assenza di precedenti tabelle già in vigore.
La maggioranza non potrebbe cambiare le carte in tavola e approvare nuovi parametri a danno del condòmino dissenziente.
Le delibere relative a tabelle approvate a maggioranza possono essere impugnate oltre il termine di 30 giorni. salvo acquiescenza.
Si tratta infatti di atto che non può essere lesivo dei diritti dei condòmini assenti o dissenzienti.
Criteri per la formazione delle tabelle millesimali
La formazione di uno schema delle tabelle è normalmente commissionata ad un tecnico (geometra, ingegnere, architetto), al quale compète la valutazione tecnica comparata delle singole unità immobiliari in relazione alle loro differenze quantitative e qualitative.
Le prime sono determinate in relazione all’ effettiva consistenza delle singole proprietà, per la quale si utilizza come misura comparativa il metro quadrato.
Le differenze qualitative, invece, vengono stimate attraverso l’ adozione di opportuni coefficienti di riduzione.
Che, esprimendo numericamente determinate caratteristiche e qualità degli ambienti, hanno la funzione di modificare il valore base.
Esempi di applicazione
Per esempio, ai fini quantitativi si potrà stabilire una valutazione riduttiva delle destinazioni abitative di rango inferiore, rispetto a quelle di standard massimo (valore 1).
Pertanto, applicando coefficienti riduttivi, la cucina-tinello potrà essere valutata 0,95; la cucina 0,90; l’ ingresso 0,85.
Considerando come standard massimo le destinazioni di maggior pregio (valore 1), quali gli ambienti ad uso soggiorno, camera da letto, studio-salone.
Altri coefficienti riduttivi presi in considerazione sono il livello di piano (per esempio al piano terra e rialzato può essere attribuito il coefficiente 0,90; al seminterrato il coefficiente 0,75.
Mentre lo standard massimo si riferisce al primo piano e ai piani superiori), la luminosità..etc…
Revisione delle tabelle millesimali
Quando siano state approvate all’ unanimità, le tabelle hanno forza di legge tra le parti (articolo 1372 codice civile).
Tuttavia, l’ articolo 69 delle disposizioni di attuazione al codice civile, riconosce la facoltà di procedere alla revisione o alla modifica delle tabelle, se il valore millesimale è conseguenza di un errore.
Ovvero quando, per le mutate condizioni di una parte dell’ edificio (sopraelevazione, espropriazione parziale, innovazioni di vasta portata), si sia notevolmente alterato il rapporto tra i valori dei singoli piani o di porzioni di piano.
Nozione di “notevole alterazione”
L’ espressione “notevole alterazione” si deve intendere in senso relativo, in base alle circostanze che nel corso del tempo incidono sul valore di un piano rispetto ad altri.
Per esempio la costruzione di edificio che tolga luce ed aria ad alcuni appartamenti.
Costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a revisione della tabella millesimale, quelli relativi alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti.
Siano essi errori di fatto (per esempio l’ errata misurazione dell’ altezza o della superficie), ovvero di diritto (erronea interpretazione dell’ articolo 65, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione).
L’ errore di valutazione (per esempio sui criteri soggettivi di valutazione dei singoli coefficienti riduttivi), in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale.
Ciò in quanto non costituisce un errore sulla qualità della cosa a norma dell’ articolo 1429 del codice civile.
Nuovi millesimi e registrazione
La Cassazione, con sentenza n. 4219 del 23/2/2007, ha stabilito che, se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello stabilito dalla legge, hanno natura convenzionale.
Per l’approvazione serve il consenso di tutti i condomini, altrimenti è sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500 millesimi.
Le tabelle sono trascrivibili, unitamente al regolamento che le ha introdotte, presso l’Agenzia del Territorio Servizio pubblicità immobiliare: serve un atto notarile sottoscritto da tutti i condomini.
Alla formalità provvede il notaio.
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Chi siamo
Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
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Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.