Supercondominio, ecco tutte le novità della riforma

Con la riforma del condominio (legge 220/12) è stato disciplinato il cosiddetto supercondominio. Il nuovo articolo 1117 bis del codice civile prevede che in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 codice civile, trova applicazione la normativa in materia di condominio.

Le disposizioni di attuazione del codice civile, all’articolo 67, disciplinano un particolare caso di assemblea del supercondominio. Infatti, quando i partecipanti sono più di 60 e l’ordine del giorno ha ad oggetto la gestione ordinaria delle parti comuni e la nomina dell’amministratore, all’assemblea partecipano solo i rappresentanti dei singoli condominii. Ciascuno di essi, con la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 dei millesimi, dovrà così provvedere alla nomina. In difetto ciascun condomino, o uno qualsiasi degli altri rappresentanti già nominati, potranno rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Si potrebbe porre il porre il problema se la convocazione ed il verbale vanno inviati al rappresentante oppure a tutti i condomini (i quali successivamente provvederanno a riunirsi in assemblea per la nomina).

Si ritiene che l’interpretazione corretta sia la prima. Il comma IV dello stesso articolo 67 prevede infatti che il rappresentante debba comunicare tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea.

L’amministratore riferisce in assemblea.

Se ne desume, pertanto, che la convocazione ed il verbale vadano a lui inviati.

Benchè ogni limite o condizione al potere di rappresentanza previsto con delibera assembleare si considera non apposto, appare però ugualmente obbligatoria la convocazione dell’assemblea di ciascun condominio.

Si noti che la norma utilizza il verbo "riferire" in quanto, non potendo essere previsti limiti o condizioni, non vi potrà essere delibera vincolante per il rappresentante. Ai fini della valida costituzione dell’assemblea del supercondominio, non risulta però pregiudizievole il preventivo esperimento delle adunanze nei singoli palazzi.

Una cosa, infatti, è il rapporto che lega il rappresentante con i propri condomini rappresentati, altra è il rapporto tra amministratore e singolo incaricato.

Tuttavia, benchè non costituente presupposto essenziale, il codice prevede l’obbligatorietà della stessa. Ne dovrà pertanto essere tenuto conto in fase di convocazione dell’assemblea del supercondominio.

L’ amministratore di questo dovrà quindi considerare il tempo necessario affinchè il rappresentante trasmetta l’avviso all’amministratore del singolo condominio il quale dovrà convocare l’assemblea.

Questi adempimenti (considerando il preavviso di almeno 5 giorni ed i tempi per le raccomandate) richiedono da 15 giorni (nei condominii più semplici in cui tutti sono residenti nello stesso palazzo) a 25 o più giorni (nei casi in cui tra i condomini vi siano persone residenti in luoghi molto lontani o all’estero).

Altro problema interpretativo attiene alla decorrenza per l’eventuale impugnazione della delibera del supercondominio. Stante la presenza in assemblea del rappresentante, i condomini devono essere considerati presenti. Tuttavia, questi non avranno notizia di quanto deliberato fino a quando non riceveranno l’avviso di convocazione per l’assemblea del singolo palazzo con la quale viene trasmesso loro il verbale. In questo caso i tempi risultano notevolmente ridotti rispetto ai 30 giorni previsti per poter procedere giudizialmente.
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