Supercondominio: disciplina e gestione

Nell’esperienza contemporanea, e non solo nelle moderne città metropolitane, la realtà costruttiva presenta spesso edifici contigui, autonomi, aventi una serie di servizi in comune (riscaldamento centralizzato, parco giochi ecc.) ovvero di beni in comune (viali di accesso, cortili ecc.).

Lo scopo di questi complessi edilizi è, ovviamente, lo sfruttamento più razionale possibile delle costruzioni.

Vi è subito da dire che l’articolo 1117bis c.c., introdotto ex novo dalla legge di riforma (L. 220/2012), nel definire l’ambito di applicabilità delle disposizioni sul condominio ha oramai chiarito che detta normativa si applica in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 c.c. e quindi anche al supercondominio.

Fino alla riforma, l’inquadramento della figura tipica del supercondominio era un problema che si tendeva solitamente a risolvere in un’alternativa tra un’estensione della normativa sul condominio negli edifici ed un’applicazione diretta della normativa generale sulla comunione.

La Cassazione, però, in tempi recenti aveva già affermato espressamente l’applicabilità al supercondominio delle norme sul condominio negli edifici, e non già quelle sulla comunione in generale, con la conseguente applicabilità della presunzione legale di condominialità anche ove non si tratti di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni stabilmente ed oggettivamente destinati all’uso o al godimento di tutti gli edifici.

Cos’è il supercondominio

Per supercondominio si intende la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomìni, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con i fabbricati.

Ai fini della costituzione di un supercondominio non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente, come si è detto, che i singoli edifici abbiano materialmente in comune alcuni impianti o servizi ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ.

Pertanto, al supercondominio si applicano le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In particolare, al supercondominio si applicano le disposizioni dettate dall’art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione dell’assemblea e calcolo delle maggioranze (Cass., 7286/2006).

Le delibere dell’assemblea generale del supercondominio hanno efficacia diretta ed immediata nei confronti dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte, senza necessità di passare attraverso le delibere di ciascuna assemblea condominiale (Cass., 15476/2001).

In particolare, laddove esiste un supercondominio, devono esistere due tabelle millesimali: la prima riguarda i millesimi supercondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso; la seconda tabella è quella normale ed interna ad ogni edificio .

La gestione del supercondominio Nel caso in cui un complesso residenziale sia costituito da distinti fabbricati, ciascuno degli edifici integra un condominio distinto, del quale fanno parte i soli proprietari delle unità abitative ivi ubicate, che è competente a deliberare in merito alla gestione ed amministrazione di quelle parti dello stabile che sono destinate all’uso ed al godimento comune.

Invece, per quel che concerne i beni ed i servizi comuni a tutti i fabbricati costituenti il complesso residenziale, sussiste un ulteriore supercondominio deputato a provvedere alla loro gestione attraverso un’assemblea alla quale hanno titolo per partecipare tutti i proprietari delle unità ubicate nel complesso edilizio.

Le norme del codice civile dirette ex se a disciplinare l’istituto del condominio trovavano automatica applicazione anche nel caso del supercondominio.

Infatti, si ritenevano applicabili ai beni o servizi del supercondominio le norme sul condominio degli edifici e, segnatamente, la presunzione di comunione dettata dall’articolo 1117 c.c. nonché le disposizioni dettate dall’articolo 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione dell’assemblea, nonché di calcolo delle maggioranze da determinare avendo riguardo agli elementi reali e personali del supercondominio configurati, rispettivamente, da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i loro proprietari.

Invece, l’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, nella nuova versione introdotta dalla legge di riforma (L. 220/2012), ha dettato delle disposizioni in materia di assemblea che sono parzialmente diverse rispetto alla normativa precedente e che occorre sicuramente tener presente nella gestione di un supercondominio.

A norma del terzo comma dell’articolo 67 disp. att. c.c., nei casi di cui all’articolo 1117bis c.c. (e quindi anche del supercondominio), quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, c.c., il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.

La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

La norma in esame continua sancendo che ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.
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