La cantina interrata e poi riaperta per essere utilizzata non è automaticamente spazio di proprietà condominiale

…di Alessandro Gallucci

Il condominio non è proprietario di tutto ciò che si trova sotto il piano stradale. Il condominio, se il titolo non dice il contrario, è proprietario del sottosuolo (cfr. Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854) che è cosa diversa dai piani interrati.

In questo contesto se nei piani interrati c’è una cantina completamente inutilizzabile resa poi fruibile da chi se ne considera proprietario, il condominio non può per il sol fatto che quello spazio fosse interrato e quindi sotto il suolo stradale considerarsene proprietario ma deve dimostrare d’esserlo.

Questo nella sostanza quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza n. 18054 dello scorso 25 luglio.

Suolo e sottosuolo

La differenza non è di poco conto ma soprattutto è fondamentale comprendere quale sia il suolo dell’edificio e, di conseguenza, quale il sottosuolo.

“ Il "suolo su cui sorge l’edificio" attribuito, a norma dell’art. 1117 c.c., n. 1, in proprietà comune ai condomini, è costituito dalla porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e, quindi, la parte infima di esso ( Cass., Sez. 2^, 22 marzo 1996, n. 2496). Il suolo non è configurato dalla superficie a livello del piano di campagna, ma dalla porzione di terreno su cui viene ad insistere l’intero fabbricato e, più specificamente, dalla parte inferiore di esso (secondo una accezione diversa da quella di cui all’art. 840 c.c., che si riferisce alla sola superficie esposta all’aria): con la conseguenza che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di piano di campagna la quale, normalmente, a causa dello sbancamento e della costruzione del fabbricato, è venuta a mancare – bensì del tratto di terreno sito in profondità, sottostante cioè al piano di campagna del fabbricato, sulla quale posano le fondamenta della costruzione (Cass. 28 aprile 2004, n. 8119; Cass. 19 dicembre 2002, n. 18091; Cass. 26 gennaio 2000, n. 855; Cass. 24 agosto 1998, n. 8346)” (Cass. 15 febbraio 2008, n. 3854).

Se un edificio ha tre piani interrati in cui sono presenti box e cantine, il suolo è il piano si cui poggia l’ultimo piano interrato al di sotto del quale vi saranno le fondazioni. Sotto le fondazioni c’è il sottosuolo.

Suolo e fondazioni sono elencate tra le parti comuni e, salvo diversa indicazione, devono considerarsi tali. Il sottosuolo, pur non indicato dall’art. 1117 c.c. deve considerarsi bene condominiale.

Nella sentenza citata in principio si chiarisce “ che l’art. 1117 n. 1 c.c. elenca tra le parti che si presumono comuni il suolo e le fondazioni,ma non anche quelle parti del sottosuolo (inteso parti sottostanti al piano di campagna n.d.A.) sovrastanti queste ultime ed il relativo piano di posa, tanto meno se costituenti autonomi volumi (nella specie la corte ha dato atto che il primo giudice aveva anche accertato che il "magazzino interrato" era censito in catasto), deve ritenersi che l’affermazione di condominialità del bene in contestazione, di cui non è stata dimostratane dedotta, alcuna destinazione alla fruizione comune da parte della collettività dei condomini, sia del tutto priva di fondamento, con la conseguenza che, a prescindere dall’appartenenza o meno dello stesso alla convenuta (…) , il "compossesso" vantato dall’attore (…) uti condominus era inesistente” (Cass. 25 luglio 2013, n. 18054).
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