Suddivisione delle spese di manutenzione
L’art. 1117 cod. civ. nei passi rilevanti in questa sede, così recita: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune…".
L’art. 1123 cod. civ. prescrive che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Tutto ciò premesso in punto di diritto riteniamo che nella fattispecie che qui ci occupa sembrerebbe più corretto applicare in luogo della tabella generale millesimale di proprietà, il terzo criterio previsto dall’art. 1123 cod. civ., ovvero quello dell’utilità derivante dall’uso della cosa comune, quale deve ritenersi il tetto dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., in mancanza di specifiche indicazioni contrarie che ne attribuiscano la proprietà esclusiva ad uno o più condomini.
Pertanto le spese per gli interventi di manutenzione di cui al quesito sottoposto dovranno – a parere di chi scrive – essere poste a carico dei condomini che beneficiano delle porzioni di tetto oggetto degli interventi manutentivi, in quanto fungono da protezione delle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva. A rafforzare la conclusione cui siamo pervenuti interviene anche recente giurisprudenza della Suprema Corte che così si è pronunciata: "In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell’art. 1123 cod. civ., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell’intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa. (Nella specie, la Corte di cassazione ha cassato la sentenza del giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento del tetto e della facciata di un edificio dotato di un corti le condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell’androne dell’edificio e del cortile comune" (Cass. civ. Sez. II, 13-07-1996, n. 6359).