Su opere straordinarie nessun obbligo di anticipare le somme
Confedilizia: obbligatoria solo la contabilizzazione separata, l’assemblea ha la facoltà di deliberare la non costituzione materiale del fondo

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la riforma del condominio, disciplinata con la legge n. 220/2012 (G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012).
Una delle numerose novità della riforma è l’introduzione del fondo speciale obbligatorio per le manutenzioni straordinarie e le innovazioni nel condominio.

Modificando l’articolo 1135 del Codice civile, la legge n. 220/2012 ha previsto, in caso di approvazione di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, l’obbligo di costituzione di un fondo speciale, di importo pari all’ammontare dei lavori.
Nessun obbligo di versare in anticipo la liquidità

Secondo alcune interpretazioni tale novità costringerebbe l’amministratore a richiedere in via anticipata, rispetto all’esecuzione di opere straordinarie o innovazioni, il versamento di tutte le somme necessarie, che poi resterebbero giacenti per mesi su un conto corrente condominiale a sé.

“In realtà, analizzando la norma precitata nel contesto della riforma e non singolarmente, si giunge a conclusioni ben diverse rispetto a quelle che paiono prendere piede: in particolare, uno degli aspetti fondamentali introdotti dal legislatore è rappresentato dall’esigenza di trasparenza, chiarezza e precisione nella gestione finanziaria e della redazione del bilancio condominiale, ora più vicino a quello di una società commerciale, e soprattutto da redigersi “in modo da consentire l’immediata verifica” con tanto di obbligo di allegazione di adeguata nota sintetica esplicativa della gestione”, osserva in una nota l’avvocato Carlo del Torre, delegato per incarichi speciali di Confedilizia.

L’obbligo di prevedere un fondo speciale per le opere straordinarie e per le innovazioni ha la finalità “di tutelare i partecipanti alla proprietà comune, rendendo il più possibile trasparenti e chiari il rendiconto e la gestione finanziaria del condominio, così da consentire la rapida ed immediata verifica di ogni aspetto contabile e finanziario relativo alle somme messe a disposizione dell’amministratore per far fronte ad opere di ingente portata. Il legislatore in pratica, ha inteso specificare l’obbligo di mantenere una contabilità separata e specifica per i lavori straordinari o per le innovazioni, che di solito comportano spese di un certo rilievo, imponendo la creazione di una voce specifica nel rendiconto condominiale con contabilità separata. Non si ravvisa, invece, alcun obbligo di versare anticipatamente la liquidità prima dell’inizio dei lavori deliberati, cosa che invece potrà continuare ad avvenire secondo le scadenze che la assemblea stessa avrà modo di determinare”, precisa del Torre.

Del resto, argomenta il rappresentante di Confedilizia, “non si capisce perché i proprietari debbano essere privati del potere di gestire i loro soldi: non si dimentichi che, in ultima analisi, le opere straordinarie e le innovazioni vengono realizzate grazie all’apporto economico dei proprietari stessi, i quali sono e devono restare, gli unici arbitri del proprio portafoglio; lo stesso articolo 1135 n. 4 c.c. del resto, recita testualmente “oltre a quanto stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede…”, confermando così, con il rinvio agli articoli precedenti, che l’assemblea è e resta, l’organo supremo nella gestione della cosa comune e che l’elencazione contenuta nel seguito dell’articolo deve ritenersi meramente esemplificativa”.

Obbligatoria solo la contabilizzazione separata delle somme

Quindi, secondo del Torre non possono sorgere “dubbi circa la potestà assembleare in materia, compresa la disposizione sul fondo speciale di cui al numero 4, con facoltà per l’assemblea stessa di deliberare le opere straordinarie o le innovazioni e nel contempo di deliberare la non costituzione materiale del fondo evitando ai condomini di versare immediatamente la liquidità necessaria permanendo solo l’obbligo di contabilizzazione separata delle somme che dovranno essere comunque in un secondo tempo raccolte per far fronte agli esborsi”.

In conclusione, per l’avvocato di Confedilizia “il fondo speciale ex art. 1135 n. 4 c.c. va considerato come una previsione dettata nell’esclusivo interesse della proprietà comune, finalizzata a rendere trasparente e chiara la gestione contabile e finanziaria del condominio, senza che trovino seguito interpretazioni scollegate dalla ratio di fondo dell’intervento legislativo”.

Bonus 65% fino al 30 giugno 2015 per i condomini

Ricordiamo che la legge di stabilità 2014 varata il 15 ottobre dal Consiglio dei ministri prevede la proroga a tutto il 2014 delle detrazioni fiscali al 65% per le riqualificazioni energetiche degli edifici e al 50% per le ristrutturazioni semplici. Per quanto riguarda l’ecobonus del 65%, la proroga fino al 31 dicembre 2014 comporta il prolungamento fino al 30 giugno 2015 del bonus per i condomini, ossia per gli interventi relativi alle parti comuni degli immobili condominiali o che riguardino tutte le unità immobiliari del condominio.

Nel 2015 l’aliquota dell’ecobonus si abbasserà dal 65% al 50%, e per i condomini l’aliquota ridotta al 50% si prolunga alle spese sostenute fino al 30 giugno 2016. Per quanto riguarda la detrazione del 50% sulle ristrutturazioni semplici, anch’essa è confermata fino al 31 dicembre 2014, mentre nel 2015 si abbasserà al 40% per poi tornare a partire dal 2016 al 36% come previsto dall’attuale legislazione ordinaria, mantenendo sempre il tetto di 96mila euro totali per unità abitativa.
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