Spese per il decoro a carico di tutti

Devono essere divise tra tutti i condomini le spese che riguardano il decoro architettonico del complesso, anche se gli interventi sono fatti su un solo edificio.

Lo ha chiarito la Cassazione che, con la sentenza 17875 del 23 luglio scorso, ha confermato la decisione della Corte d’appello che ha annullato due delibere condominiali riguardanti l’esecuzione di lavori di manutenzione di più edifici (un immobile principale e due palazzine poste sul fondo del cortile interno) facenti parte del medesimo condominio.

In particolare, un condomino, proprietario di unità immobiliari in uno dei due edifici separati, aveva impugnato le delibere contestando la ripartizione delle spese su base millesimale perché – aveva sostenuto – in contrasto con la legge e con il regolamento condominiale.

Il tribunale aveva respinto le domande, che invece sono state poi accolte dalla Corte d’appello. I giudici di secondo grado hanno infatti sottolineato che le due palazzine si devono considerare del tutto separate e autonome, sia strutturalmente che funzionalmente, dal corpo di fabbrica principale. Quindi, si deve escludere il carattere comune per le spese concernenti la conservazione di muri e coperture, la posa dei portoni, il rifacimento dei pluviali riguardanti l’edificio principale, che non hanno alcun riflesso diretto sulla porzione autonoma costituita dalle due palazzine, che costituiscono un condominio parziale.

Si applica, quindi, il criterio indicato dall’articolo 1123, comma 3, del Codice civile: le spese sono a carico solo dei condomini che ne traggono utilità.

Ma lo stesso principio, secondo i giudici, non vale per le spese riguardanti il decoro architettonico (fregi ornamentali, targhette citofoniche, lampade a braccio) della facciata o dello stabile principale, perché si tratta di "bene comune" a tutto il complesso condominiale.

Quindi, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini, inclusi i proprietari delle unità immobiliari che si trovano nelle due palazzine separate.

Tra l’altro, proprio il rispetto del decoro architettonico, inteso come "bene comune" da tutelare, alla stregua di qualunque altro bene comune, sia sotto il profilo estetico, sia, soprattutto, sotto il profilo economico (si veda la sentenza della Cassazione 3436/97) è stato posto come limite dalla riforma del condominio (legge 220/2012) a varie forme di intervento. Si tratta delle modificazioni delle destinazioni di uso (articolo 1117-ter), delle innovazioni (articolo 1120), delle opere su parti di proprietà privata (articolo 1122), dell’installazione, non centralizzata, di impianti di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (articolo 1122-bis).
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