Spese di manutenzione di un lastrico solare che sia proprietà esclusiva di un singolo condomino

Oltre alla normalità dei casi in cui il lastrico solare rientra tra i beni comuni può aversi il caso in cui esso appartiene solo ad uno o ad un gruppo di condomini, ovvero può verificarsi che alcuni, pur non essendone proprietari, ne abbiano l’uso esclusivo.

In tale evenienza non ci si può limitare al semplice riparto delle spese di manutenzione e ricostruzione, in quanto proprio questo maggior uso da parte di uno o di pochi obbliga gli stessi alla contribuzione per un terzo della spesa e gli altri due terzi sono a carico di quei condomini, che in proiezione, insistono al di sotto del lastrico con uso esclusivo.

Quando per le caratteristiche costruttive di un fabbricato non vi è soluzione di continuità fra le varie zone, alle riparazioni debbono contribuire tutti i condomini indistintamente e non solo quelli che si trovano geometricamente sotto la parte interessata alla riparazione. Così come vi sono parti di terrazzo che in maniera puntuale sono distaccati da altre parti di terrazzo, ma restano al servizio di tutti i condomini, con la conseguenza che anche in questo caso si deve applicare l’art. 1123, 1° comma, c.c. e non l’art. 1123, 3° comma, c.c.

Nell’ intervenire con opere di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che sia di uso esclusivo di uno o una parte dei condomini, l’art. 1126 c.c. che impone la contribuzione per un terzo a chi ha l’uso esclusivo, estende i suoi effetti anche a tutte le opere accessorie e conseguenziali al rifacimento o manutenzione della copertura, opere che consistono generalmente nel rifacimento della pavimentazione e parapetto nonché nel trasporto a rifiuto dei materiali di risulta etc.

Il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o costruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo il criterio di cui all’art. 1126 c.c.; di conseguenza il condominio risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare, non rilevando a tal fine che i necessari interventi riparatori o costruttivi non consistano in un mero ripristino delle strutture preesistenti, ma esigano una specifica modifica od integrazione in conseguenza di carenze costruttive originarie salva in questo caso l’azione di rivalsa nei confronti del costruttore-venditore (nella specie, per impedire infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti, era necessaria la messa in opera di materiale isolante, idoneo a sopperire all’inadeguata coibentazione delle strutture originarie)

Comunque detto principio secondo cui le spese di riparazione dei singoli tetti degli edifici autonomi raggruppati in un unico condominio vanno ripartite fra i soli condomini degli edifici su cui detta opera è eseguita, non trova applicazione quando per le caratteristiche strutturali e funzionali di uno dei corpi di fabbrica compresi nel condominio risulti che tutti i condomini siano interessati alla riparazione del relativo tetto.