Spese di conservazione impianto di riscaldamento
Per spese di conservazione dell’ impianto di riscaldamento devono intendersi quelle che attengono all’integrità del bene, in quanto dirette a conservarlo.
Rientrano tra le spese di conservazione le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché le spese per riparazioni e ricostruzioni.
Spese d’ uso o di esercizio
Da esse vanno distinte le cosi dette spese per l’uso o di esercizio, che sono invece quelle necessarie per il godimento dei beni comuni e il funzionamento dei servizi.
In realtà, tale criterio di distinzione non è chiaro, perché, in pratica, è difficile individuare la linea di demarcazione tra le due tipologie di spesa.
Non è sempre agevole, ad esempio, distinguere il deterioramento prodotto dall’uso della cosa da quello prodotto dalla vetustà della stessa.
Per quanto difficile, tale distinzione risulta tuttavia di fondamentale importanza e comporta rilevanti conseguenze pratiche.
Si pensi alle spese relative agli impianti comuni, ad esempio quello di riscaldamento.
In questo caso, le spese di conservazione gravano su tutti i condomini, mentre quelle di esercizio o uso sono a carico dei soli condomini che beneficiano del servizio di riscaldamento centralizzato.
I condomini che si distaccano dall’ impianto centralizzato continuano a contribuire alle sole spese di conservazione
I condomini che si distaccano dall’ impianto centralizzato di riscaldamento comune, continuano a contribuire alle sole spese di conservazione, mentre non sono tenuti a pagare le spese di esercizio (acquisto di gasolio o gas metano).
Spese di manutenzione
Per quanto attiene alle spese di manutenzione, per tali devono intendersi le spese necessarie per mantenere la cosa comune nello stato in cui si trova e conservarne l’efficienza e funzionalità in relazione all’uso che normalmente se ne fa, così da permettere ai condomini di trarre dalla stessa tutte le utilità che è in grado di produrre.
In altri termini, tali spese sono funzionali a che la cosa comune serva all’uso o al godimento cui è destinata.
All’interno di esse, è possibile distinguere ulteriormente tra spese di manutenzione ordinaria, che hanno come scopo quello di preservare la cosa, impedendone il deterioramento, e spese di manutenzione straordinaria.
Con particolare riferimento a quest’ultime, per spese straordinarie devono intendersi quelle la cui erogazione si renda necessaria in conseguenza di eventi imprevedibili, fortuiti o eccezionali.
Ovvero di eventi i quali, pur se prevedibili, non erano evitabili mediante opere di manutenzione ordinaria.
Sono, inoltre spese straordinarie quelle che si rendano necessarie a causa della mancata esecuzione di opere di manutenzione ordinaria.
Al fine di far fronte a tali spese, l’assemblea può deliberare la creazione di un fondo speciale (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.) che, a differenza del fondo ordinario – costituito direttamente dall’amministratore attraverso il versamento dei contributi condominiali – deve essere specificamente approvato dall’assemblea.
Infine le spese di manutenzione c.d. urgenti.
Spese per interventi di manutenzione urgenti
Il codice civile prevede due ipotesi:
Le spese per interventi di manutenzione urgenti eseguiti dal singolo condomino. (Vedi art. 1134 c.c.) .
Le spese per interventi di manutenzione urgenti ad iniziativa dell’amministratore (art. 1135, ultimo comma, c.c.).
Il requisito dell’urgenza, come più volte chiarito dalla giurisprudenza, deve necessariamente corrispondere ad esigenze oggettive del condominio, e non certo soggettive dell’amministratore o del singolo condomino.
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Mi chiamo Antonio Azzaretto, titolare dello studio Antonio Azzaretto; Accetto incarichi di amministratore di condominio.
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Svolgo attività di consulente di azienda per comunità residenziali che abitano in condominio. Assumo incarichi di revisore della contabilità ai sensi dell’ art. 1130 bis del codice civile. Scrivo articoli professionali in tema di condominio su RATIO.
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