Come vanno ripartite le spese per il consumo dell’acqua in condominio?
In tema di condominio, la ripartizione delle spese per il consumo dell’acqua condominiale, viene svolta come segue:
Fatta salva la diversa disciplina eventualmente prevista dal regolamento ed in mancanza di contatori installati in ogni singola unità immobiliare, deve essere effettuata, come previsto ai sensi dell’articolo 1123, comma 1, del Codice civile:
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Da ciò deriva che è da ritenersi viziata, per intrinseca irragionevolezza, la delibera assembleare, anche se assunta a maggioranza, che adotti un diverso criterio di riparto.
Ad esempio per persona, ossia in base al numero di coloro che abitano stabilmente nell’unità immobiliare.
Esentando al contempo dalla contribuzione i condomini i cui appartamenti siano rimasti vuoti nel corso dell’anno.
Questo principio di diritto è stato enunciato dalla Cassazione Civile, Sezione Seconda con la sentenza del 1° agosto 2014, n. 17557 e può servire come guida nel rispondere al quesito posto.
Le spese di consumo dell’ acqua devono essere ripartite, se possibile, in base all’ effettivo consumo
Nel condominio, infatti, le spese relative al consumo dell’acqua devono essere ripartite, in via preferenziale, in base a quello che è l’effettivo consumo.
Ciò a patto che questo sia rilevabile oggettivamente utilizzando le opportune strumentazioni tecniche, come ad esempio mediante l’installazione in ogni singola unità immobiliare di un apposito contatore.
Il quale consenta di utilizzare la lettura di esso come base certa per l’addebito dei costi.
Diversamente, nel caso in cui le unità immobiliari non siano state dotate di contatori, la previsione di cui al citato articolo 1123 del Codice civile non ammette eccezioni.
Il criterio diverso dalla suddivisione per millesimi di proprietà, in assenza di contatori, deve essere adottato all’unanimità
Salvo la pattuizione di una diversa convenzione tra le parti – che deve avere natura regolamentare contrattuale, cioè adottato all’unanimità.
Negli altri casi, è nulla una delibera assunta a maggioranza, in cui si convenga che la spesa per l’ acqua sia suddivisa in base al numero di persone che abitano stabilmente nella singola unità immobiliare facente parte del condominio.
Ed inoltre che resti esente dalla partecipazione alla spesa il singolo condomino il cui appartamento sia rimasto disabitato nel corso dell’anno.
Il comma 1 della citata disposizione, infatti, detta un criterio per le spese di tutti i beni e servizi di cui i condomini godono indistintamente, basato su una corrispondenza proporzionale tra l’onere contributivo ed il valore della proprietà espresso in millesimi di cui ciascun condomino è titolare.
Lo stesso articolo 1123, al comma 2 a sua volta stabilisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.
Tale norma, tuttavia, attiene al godimento potenziale che il condomino può ricavare dalla cosa o dal servizio comune.
Atteso che quella del condomino è una obbligazione propter rem strettamente ricollegata e conseguenza del diritto di comproprietà sulla cosa comune.
Il condomino che non faccia uso dell’ acqua non è esonerato dal pagamento della sua quota
Sicché il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dall’obbligo di pagamento della relativa spesa.
Sotto questo profilo, è opportuno considerare il fatto che anche in un appartamento che sia rimasto non abitato possono tuttavia esservi altri usi dell’acqua.
Ad esempio per le pulizie dell’appartamento o per l’annaffiamento delle piante.
Oppure possono essersi verificate perdite d’acqua.
Inoltre, esentare gli appartamenti non abitati dal concorso nella spesa finirebbe per sottrarli, innanzitutto, al costo del consumo idrico imputabile al lavaggio delle parti comuni o all’annaffiamento del giardino condominiale.
Ma anche a quella parte della tariffa per la fornitura dell’acqua potabile che è rappresentata dal minimo garantito quale quota fissa per la disponibilità del servizio da parte del gestore.
La quale, parametrata sul numero delle unità immobiliari domestiche facenti parte del condominio, è indipendente dal consumo effettivo.
D’altra parte, stabilire il costo dell’erogazione dell’acqua in base al numero delle persone che risiedono in ogni unità abitativa, significa introdurre, al posto del criterio potenziale su base reale, un criterio forfettario presuntivo su base personale.
Il che rimetterebbe all’amministratore un compito di vigilanza e di controllo sull’effettiva composizione dei nuclei familiari dei singoli appartamenti.
Attività che, evidentemente, fuoriesce dalle attribuzioni dello stesso.
Concludendo, in ambito condominiale la ripartizione delle spese del consumo dell’acqua deve essere effettuata tra i singoli condomini per millesimi di proprietà.
Tale criterio di ripartizione può essere derogato esclusivamente con il consenso unanime di tutti i condomini.
In caso di presenza e installazione di contatori in ogni singola unità immobiliare, secondo l’effettivo consumo di ciascuno.
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