Spese condominiali divise tra proprietario e usufruttuario

Già si è detto a proposito dell’obbligo dell’amministratore di convocare in assemblea tutti gli aventi diritto, come previsto dall’art. 1136, comma 6 del Codice civile: tra questi ci sono anche l’usufruttuario e il nudo proprietario che sono condomini a tutti gli effetti e che, come tali, sono tenuti al pari degli altri a concorrere alla formazione della volontà del condominio.

Anche prima dell’intervento della riforma era riconosciuto all’usufruttuario il diritto di partecipare all’assemblea e di esprimere il proprio voto negli affari che riguardavano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al nudo proprietario spettavano invece tutte le decisioni riguardanti le innovazioni, le ricostruzioni e le manutenzioni straordinarie.

Tali diritti sono stati confermati anche nel nuovo testo dell’art. 67 Disp att. c.c., che ha però previsto anche un’eccezione, nel senso che il diritto di voto spetta comunque all’usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico ovvero ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo: in simile situazione (art. 1006 c.c.) gli è data facoltà di farle eseguire a proprie spese e di richiederne il rimborso alla cessazione dell’usufrutto. Questa nuova regola vale anche nel caso in cui l’usufruttuario abbia apportato nell’immobile, con il consenso del nudo proprietario, alcuni miglioramenti (art. 985 c.c. ) o abbia eseguito opere che hanno aumento i valore del bene. In questi casi il legislatore della riforma, oltre a garantirgli l’indennità al termine dell’usufrutto, gli attribuisce anche il diritto di voto in assemblea in vece del nudo proprietario.

È importante che venga data comunicazione all’amministratore, affinché provveda a inviare l’avviso di convocazione a entrambi i soggetti.

Al di fuori di tale particolare fattispecie, l’usufruttuario non può essere sostituito dal nudo proprietario nelle decisioni riguardanti spese o interventi che la legge pone nella sua esclusiva competenza, salvo che gli sia conferita specifica delega. Né lui può sostituire il nudo proprietario, qualora l’assemblea sia chiamata a deliberare opere di straordinaria manutenzione e di ricostruzione dei beni o dei servizi comuni. Ognuno di loro è infatti titolare di un diverso e autonomo diritto che, seppur esercitabile in funzione della medesima unità immobiliare, li legittima da un lato a partecipare – anche contestualmente – all’assemblea e dall’altro a esprimere la propria volontà non già in sostituzione dell’uno o dell’altro, bensì in assoluta autonomia e su materie diverse.

Neppure è data facoltà all’assemblea di introdurre deroghe ai criteri di imputazione e di ripartizione che la legge ha fissato per tali due diversi soggetti: le spese a carico dell’usufruttuario devono essere solo da lui deliberate. Restano a carico dell’usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa, nonché le riparazioni straordinarie che si sono rese necessarie a seguito dell’inadempimento degli obblighi di ordinaria amministrazione. Grava così sull’usufruttuario l’obbligo di contribuire alle spese condominiali relative alla manutenzione ordinaria delle cose e dei servizi comuni, come il funzionamento dell’impianto di riscaldamento e le piccole riparazioni all’ascensore, in quanto lavori di modesta entità e di costo non elevato in relazione al reddito astratto dell’appartamento. All’usufruttuario spetta il diritto di voto in tema di nomina dell’amministratore e di determinazione del suo compenso, mentre in caso di modifica delle tabelle millesimali è richiesta anche la presenza del nudo proprietario.

Quest’ultimo deve invece sopportare tutte quelle spese che non siano prevedibili come effetto normale dell’uso e del godimento della cosa, che consistano nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulti sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa stessa.

Tale distinta legittimazione comporta che l’avviso di convocazione debba essere inviato al nudo proprietario o all’usufruttuario a seconda che l’ordine del giorno interessi l’uno o l’altro. L’errata convocazione potrebbe portare alla annullabilità delle eventuali delibere.

La vera novità della riforma consiste però nell’avere previsto la solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario per il pagamento di quanto da loro complessivamente dovuto al condominio. Il nuovo legislatore ha così messo al sicuro il diritto di credito del condominio, legittimato ora a richiedere all’uno o all’altro l’intera quota di spettanza delle loro unità immobiliare di riferimento.
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