Spese condominiali: se il conduttore convenuto in giudizio le contesta, spetta al proprietario fornire prova della loro esistenza

(29/03/2013) di Alessandro Gallucci

Spese condominiali a carico del conduttore. Alzi la mano chi, proprietario o inquilino, non si è mai trovato a dover rispondere alla seguente domanda: e chi paga questa spesa?

E’ vero l’articolo della così detta legge sull’equo canone specifica in modo piuttosto chiaro (sia pur generico sotto certi aspetti), chi debba pagare che cosa.

Eppure non mancano i casi di contrasti. Basta fare una ricerca giurisprudenziale in tal senso per rendersi conto della fondatezza di quest’affermazione.

Proprio di una sentenza andremo a parlare qui di seguito.

Contestazione da parte del conduttore di spese condominiali richiestegli dal proprietario; il primo deve pagare a richiesta del secondo.

E se sorgono contrasti?

La norma di riferimento è rappresentata dal terzo comma dell’art. 9 della legge n. 392/78 (la così detta legge sull’equo canone) che recita: “il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.

Due i diritti principali del conduttore:

a) diritto di sapere a che titolo sta versando la somma richiesta e indicazione dei criteri di ripartizione utilizzati;
b) diritto di prendere visione dei documenti giustificativi (fatture) delle spese.

Chiarissimo l’intento della legge: fare in modo che l’inquilino non sia gravato di spese che non gli spettano (es. premio assicurazione) o che addirittura non sono mai state effettuate.
E se alla richiesta non seguono i chiarimenti? Si può non pagare?
La risposta è positiva ma prima di esultare per il risparmio valutiamo le conseguenze dell’omesso pagamento.

Se il proprietario chiede delle somme a titolo di oneri condominiali e il conduttore non le versa, il primo potrà chiamarlo in causa al fine di ottenere la risoluzione del contratto (non lo sfratto) per inadempimento. Naturalmente il conduttore, anche in giudizio, potrà eccepire di aver chiesto vanamente., i chiarimenti dovutigli ai sensi del terzo comma dell’art. 9 l. n. 392/78

A questo punto, qui riprendiamo quella sentenza di Cassazione citata in principio, “va ribadito il principio secondo il quale se il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell’art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell’aver indirizzato "a richiesta prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 9 necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l’esistenza, l’ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto (Cass. 6403/2004) (Cass. 28 settembre 2010 n. 20348).

Insomma non pagate se proprio s’è certi che il proprietario sta bluffando ma se c’è il sentore che il problema non sia tanto lui che non vuole fornirvi molte informazioni, quanto l’amministratore, andateci cauti cercando di saperne quanto più è possibile.