Spese comuni, supercondominio

GERMANO PALMIERI
SPESE COMUNI

Cessione del diritto (quinto comma art. 63 disp. att. c.c.)
Chi cede diritti su un’unità immobiliari (si pensi a una vendita o a una donazione) resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Condomino (terzo comma art. 1118 c.c.)
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neppure modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Creditori (secondo comma art. 63 c.c.)
I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. Questa norma, se non ripristina la solidarietà fra i condomini di fronte alle obbligazioni assunte nel loro interesse dall’amministratore, solidarietà esclusa dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9148 dell’8/4/2008, ne sancisce una responsabilità sussidiaria, ammettendo i condomini solvibili alla preventiva escussione dei morosi.

Fondo (primo comma, n. 4), art. 1135 c.c.)
L’assemblea che deliberi un’opera di manutenzione straordinaria o un’innovazione, deve obbligatoriamente costituire un fondo speciale di’importo pari all’ammontare dei lavori.

Mora (nono comma art. 1129 c.c.)
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

Creditori del condominio (primo comma art. 63 disp. att. c.c.)
L’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori del condominio non ancora soddisfatti, che ne facciano richiesta, i dati dei condomini morosi e l’eventuale ricorso a strumenti coattivi di riscossione.

Decreto ingiuntivo
La novella prevede espressamente che l’amministratore, per poter chiedere, sulla base dello stato di ripartizione dei contributi condominiali approvato dall’assemblea, un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, non necessita dell’autorizzazione dell’assemblea (circostanza peraltro già ammessa dalla giurisprudenza).

Usufruttuario (ottavo comma art. 67 disp. att. c.c.)
Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Prima della riforma, invece, l’usufruttuario era tenuto al pagamento delle spese ordinarie, mentre il nudo proprietario era tenuto al pagamento delle spese straordinarie, e fra i due non vi era né sussidiarietà né solidarietà.

SUPERCONDOMINIO (primo comma art. 1117-bis c.c.)
La normativa sul condominio viene estesa, in quanto compatibile, al supercondominio (istituto finora riconosciuto dalla giurisprudenza), ossia alla situazione in cui più unità immobiliari o più edifici, o più condomìni di unità immobiliari o di edifici, hanno parti che servono all’uso comune, quali aree, opere, installazioni e manufatti di qualunque genere.

Rappresentante in assemblea (terzo comma art. 67 disp. att. c.c.)
Se i condomini sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 667/1000, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore. Se l’assemblea non riesce a deliberare, ciascun condomino può chiedere al giudice di nominare il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condomìni interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, alla nomina provvede il giudice su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida e il ricorso all’Autorità Giudiziaria devono essere notificati al condominio cui si riferiscono, in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde secondo le regole del mandato e deve comunicare tempestivamente all’amministratore l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condomìni. L’amministratore riferisce in assemblea.
http://www.lastampa.it/2012/12/04/itali … agina.html