La specifica del compenso è istituita dall’ art. 1129 C.C.
L’ art. 1129 terz’ ultimo comma (Specifica analitica del compenso), recita quanto segue:
“L’ amministratore, all’ atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
L’ applicazione di questa norma sta iniziando a cambiare la natura del rapporto contrattuale che lega il condominio con l’ amministratore.
Il legame suddetto nasce con la delibera di assemblea che nomina l’ amministratore di condominio.
Infatti, a mio giudizio, è evidente che l’ amministratore svolge una pluralità di servizi differenti.
Tutti queste attività dell’ amministratore devono essere valutate distintamente.
Ciò per avere una visione analitica, sia delle prestazioni dovute, sia della loro valutazione economica.
E’ altresì evidente che in questa prospettiva viene superata la logica comunemente utilizzata per calcolare il compenso dell’ amministratore.
Questa modalità consiste nel moltiplicare un compenso unitario per il numero di unità residenziali.
Invece, il driver cost da utilizzare per la specifica del compenso è, in effetti, il carico di lavoro necessario per i differenti servizi affidati all’ amministratore.
In questa prospettiva, a mio giudizio, è necessario iniziare a studiare dei metodi di confronto e valutazione, a beneficio sia degli amministratori onesti, sia delle comunità residenziali che abitano in condominio.
E’ nulla la delibera che abbia confermato l’ amministratore, il quale al momento della nomina non abbia presentato la specifica del compenso
E’ nulla la delibera che abbia confermato nella sua carica l’amministratore, in caso egli non abbia presentato all’ assemblea uno specifico e dettagliato preventivo relativo al proprio compenso.
In particolare limitandosi a richiamare genericamente l’importo già percepito per la precedente gestione.
Questo principio è stato stabilito dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 4294 del 5 aprile 2016.
Ciò a deciso pronunciandosi in merito all’applicazione del nuovo disposto di cui all’art. 1129, terzultimo comma, c.c. in tema di trasparenza della gestione condominiale.
Pertanto, la disposizione in questione dispone che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, debba specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Il caso concreto – Specifica del compenso
Nella fattispecie, i condomini riuniti in assemblea avevano messo ai voti la nomina di un amministratore diverso rispetto a quello in carica, ma non erano riusciti a raggiungere il necessario quorum previsto dall’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio).
Quindi, la relativa delibera ha statuito la conferma del precedente amministratore «alle medesime condizioni economiche esposte per il passato».
Impugnazione per violazione del disposto ex quattordicesimo comma art. 1129 C.C.
La delibera di nomina, una volta esperito il tentativo obbligatorio di mediazione, era stata impugnata da alcuni condomini dinanzi all’autorità giudiziaria.
In punta di diritto, la contestazione riguardava la violazione del disposto del quattordicesimo comma dell’art. 1129 c.c.
In particolare, gli stessi argomentavano che l’omessa specifica indicazione della misura del compenso richiesto dall’ amministratore confermato nella sua carica, ne comportasse la nullità.
Il condominio convenuto, nel costituirsi in giudizio, aveva invece sostenuto la piena legittimità della delibera in questione.
Ciò in quanto si sarebbe trattato di una mera conferma dell’amministratore in carica (e non di una nuova nomina).
Inoltre perché nel verbale assembleare era stato comunque fatto riferimento alla misura del compenso riconosciuto all’amministratore nella precedente gestione.
Per tale motivo il compenso approvato sarebbe stato facilmente ricostruibile, almeno nel suo importo totale, dal relativo consuntivo.
A questo riguardo, Il Tribunale di Milano, esaminata la questione, ha provveduto a dichiarare la nullità della delibera impugnata, con conseguente condanna del condominio al pagamento delle spese di lite.
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